2014년 4월 리모델링 증축 시대 개막 가구수 15% 확대… 조합원 부담 25% 준다

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 가구수 15% 확대… 조합원 부담 25% 준다

2014년 4월 리모델링 증축 시대 개막

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2013.12.26

 

60㎡ 수직증축 할 경우 84㎡까지 늘어나
구조안전진단·안전검토 각각 2회 받아야

 

공동주택 수직증축 리모델링 시대가 열린다. 국회는 지난 10일 공동주택을 리모델링할 때 수직증축을 허용하는 법안을 국회 본회의에서 통과시켰다. 이번 국회 본회의에 통과된 〈주택법〉 개정안에 따르면 공동주택 수직증축 리모델링을 할 때 최대 3개 층까지 증축이 가능해지고, 가구수도 15%까지 확대된다. 시행시기는 내년 4월부터 적용될 전망이다. 이에 따라 공동주택 수직증축 리모델링을 추진중에 있거나 추진하려는 공동주택 단지들의 리모델링 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다.

▲최대 3개층 증축… 가구수 15%까지 확대=국회를 통과한〈주택법〉 개정안에 따르면 2~3개 층까지 수직증축이 가능해진다. 또 일반분양에 대한 가구수도 기존 10%에서 15%로 확대됐다.

우선 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 리모델링할 때 최대 3개 층까지 수직증축이 가능해졌다. 단, 기존 15층 이상인 공동주택에 한해서만 3개 층까지 수직증축이 가능하다. 14층 이하 아파트는 2개 층까지만 수직증축이 가능하도록 했다. 이는 기초·벽체 보강으로 구조안전성 확보가 가능한 범위를 고려한 것이다.

국토교통부 관계자는 “구조안전을 확보하기 위해 14층과 15층을 기준으로 차이를 뒀다”며 “3개 층 증축 시 추가되는 무게는 기존 15층 이상 공동주택에서만 견딜 수 있다고 판단했기 때문”이라고 말했다.

이와 함께 일반분양에 대한 가구수도 기존 10%에서 5%p 늘어난 15%로 확대했다. 일반분양 가구수가 기존보다 약 5%p 늘어나면서 리모델링 사업 단지들의 주민 분담금이 줄어들 전망이다. 일반분양을 해서 얻는 수익을 리모델링 분담금에 적용하면 리모델링 사업을 추진하는 기존 조합원들의 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

 

▲가구당 증축면적 30~40% 확대=전용면적 85㎡를 기준으로 증축할 수 있는 면적의 범위도 정했다. 전용면적 기준으로 85㎡ 이하 공동주택은 면적의 40%, 85㎡ 이상 공동주택은 면적의 30%까지만 증축할 수 있다.
이에 따라 전용면적 60㎡(18평)를 수직증축해 리모델링 할 경우 최대 84㎡(약 25평)까지 늘어나게 된다. 40%까지 확장이 가능해 최대 24㎡(약 7평)까지 넓힐 수 있기 때문이다. 또 전용면적 85㎡(25.7평)를 수직증축해 리모델링 할 경우에도 최대 34㎡(약 10평)까지 넓힐 수 있다. 리모델링 후에는 최대 119㎡(약 36평)까지 늘어난다. 아울러 전용면적 114㎡(35평)를 수직증축 리모델링할 경우에는 30%까지 확장이 가능하다는 점에서 최대 34㎡(약 10평)까지 확장 할 수 있다.

하지만 허용되는 증축범위 안에서만 수직증축이 가능하기 때문에 넓은 평형을 원하는 조합원이 많으면 그만큼 일반분양 면적은 줄어들게 된다.

▲안전진단·안전검토 각각 2회 받아야… 안전대책 강화=그동안 논란이 돼왔던 리모델링 수직증축에 대한 구조안전성을 강화했다. 이번 〈주택법〉 개정안에 따르면 향후 수직증축 리모델링 사업을 진행하려면 구조안전진단을 두번 받아야 한다. 또 이와는 별도로 리모델링 전문기관에 안전검토도 2회 받아야 사업을 진행할 수 있다. 전문가들은 수직증축이 가능해진 것과 관련해 안전성에 대한 문제는 없다는 의견을 내놨다.

단국대학교 건축공학과 정란교수는 “이번 주택법 개정안이 통과됨에 따라 기존 층수가 낮은 14층 이하는 2개 층, 15층 이하는 3개 층까지 수직증축이 가능해졌다”며 “이는 안전성을 고려했을 때 문제될 것이 없을 것으로 보인다”고 전망했다. 이어 “다만 구조안전진단을 시행할 시에는 전문자격을 지닌 건축구조기술사가 진행해야 더 확실한 안전성을 확보할 수 있다”고 밝혔다.

▲주민 부담금 줄어든다=공동주택 리모델링을 추진해왔던 기존의 단지들은 수직증축 리모델링 허용을 반기고 있다. 수직증축 리모델링을 하게 되면 일반분양분이 더 증가하며 주민들이 부담해야 될 분담금을 절감할 수 있기 때문이다. 지금까지는 수평증축과 별개 동을 짓는 별동 증축만 허용돼 단지 내 증축공간이 부족한 공동주택 단지는 리모델링에 적극 나설 수 없는 상황이었다.

서울 개포동 대치2단지 전학수 조합장은 “수직증축 리모델링이 가능해지면서 일반분양분도의 증가도 예상된다”며 “향후 조합원들이 부담해야 될 사업비용을 일반분양에서 나오는 수익금을 통해 절감할 수 있게 될 것”이라고 말했다.

 

 

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15년 이상 아파트 428만 가구… 대치2단지 등이 수혜

 

■ 수직증축 가능한 단지는
수직증축 리모델링이 가능한 단지들을 중심으로 부동산 시장이 꿈틀거리고 있다.
한국리모델링협회에 따르면 현재 전국 아파트 중 준공된 지 15년을 경과해 리모델링 사업을 진행할 수 있는 단지는 총 428만5천여 가구이다. 이 가운데 약 47%가 서울을 포함한 수도권에 밀집해 있다. 서울은 강남권과 목동, 수도권에서는 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌 등이 수혜단지로 꼽히고 있다.

가장 먼저 수혜를 입게 될 것으로 예상되는 곳은 강남구 개포동에 위치한 대치2단지와 1기 신도시인 경기도 성남시 분당구 매화마을 1단지다. 이 단지들은 이미 시공자를 선정했거나 시공자 선정에 나서는 등 다른 리모델링 추진 단지보다 사업추진 속도가 빠른 편이다.

대우건설 윤영현 소장은 “강남과 분당 신도시 역세권 아파트 등 리모델링을 통해 시세차익을 예견할 수 있는 단지에 한해서 사업이 시작될 것”이라며 “수직증축 리모델링 도입으로 분담금이 절감된다고는 하지만 상당액의 분담금이 발생하기 때문에 사업성이 좋거나 경제적으로 여력이 있는 계층이 거주하는 단지가 우선 추진될 수 있을 것”이라고 내다봤다.

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“리모델링이 정비사업의 큰 축 될 것”

 

전학수 범수도권 리모델링연합회 공동대표

전학수 범수도권 공동주택 리모델링 연합회 공동대표는 정비사업 시장에 또 하나의 큰 시장이 형성될 것으로 내다봤다. 수직증축 리모델링이 가능해지면서 일반분양이 늘어나 향후 주민분담금이 많이 낮춰질 것으로 예상했다.

▲수직증축 리모델링이 갖는 의미는=침체된 부동산에 활력소가 될 것으로 보인다. 수도권을 중심으로 노후된 아파트들이 밀집해 있기 때문이다. 현재 전국 아파트 가운데 지어진지 15년이 지난 곳들은 약 420만가구로 추산되고 있다. 이 가운데 47%가 서울, 경기, 인천 등 수도권에 집중돼 있다. 그만큼 수요층이 두텁다는 의미다. 따라서 수직증축 리모델링이 가능해지면서 리모델링은 기존 재개발·재건축 시장과 함께 또 하나의 큰 시장을 형성할 것으로 예상된다.

▲향후 리모델링 추진 단지 조합원들이 받게 될 혜택은=경제적인 부담이 줄어들게 될 것이다. 이는 증축할 수 있는 층수가 최대 3개 층 이상 늘어났고, 가구수도 15%까지 확대됐기 때문이다. 늘어난 층수와 가구수에 따른 일반분양으로 분양수입이 늘어나 리모델링 분담금을 절감시켜줄 것이다.

▲수직증축 이외에 바라는 정책이 있다면=국가적인 차원에서 재정 지원을 해줘야 한다. 수직증축 리모델링에 대한 언급은 2008년부터 나왔다. 그 당시부터 나는 수직증축 리모델링을 현실화하기 위해 수많은 자료들을 국토교통부에 전달해왔다. 당시 국토부에서 의지가 있었다면 수직증축 리모델링에 대한 의견이 정책에 반영돼 이미 시행되고 있을 것이다. 하지만 지금에 와서야 비로소 그 결실을 맺었다. 그동안 노력해온 만큼 지자체에서는 조속히 리모델링 사업 체계가 잡히도록 노력해야 한다.

 

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“시공 노하우 갖춘 건설사가 시장 선도”

 

 

윤영현  대우건설 소장

구조기술사 자격증을 갖고 있는 윤영현 대우건설 소장은 광진 워커힐 일신 아파트를 광진 워커힐 푸르지오로 탈바꿈시킨 리모델링 유경험자다. 윤 소장은 대형건설사들이 새롭게 리모델링 시장을 선도해 나가야 한다고 강조했다.

▲이번 개정안이 향후 리모델링 대상단지에 미치는 영향은=큰 폭의 분담금 절감이 예상된다. 조합원들의 분담금 절감은 늘어난 가구수를 분양해 발생하는 수익금으로 충당하게 된다. 이는 기존 입주자인 조합원들의 경제적 부담을 약 25%정도 경감시켜 리모델링 사업 활성화 요인으로 작용될 것이다. 일례로 32평형 아파트의 리모델링 분담금이 개략적으로 2억5천만원 정도 소요된다면, 수직증축으로 인해 분담금이 5천만원 감소된 2억원 정도로 낮아지게 된다. 여기에 예상되는 시세가 리모델링 후 투입되는 분담금보다 더 오를 것으로 예상된다면 사업추진 속도는 확실히 빨라질 것이다.

▲앞으로 건설사들의 움직임을 예측한다면=신중한 움직임이 예상된다. 리모델링은 무엇보다도 안전성이 우선시되는 사업이기 때문에 많은 고심이 필요하다. 새로운 시장이 열린다는 점에서 많은 건설사들은 충분한 준비가 필요할 것이다. 따라서 당분간은 건설사들이 리모델링 시장에 본격적으로 뛰어들기는 어려울 것으로 보인다.

▲대형건설사가 리모델링을 선도해야하는 이유는=건설사 입장에서 리모델링 공사는 많은 난관과 위험이 존재하고 커다란 책임소재가 뒤따른다. 향후 리모델링은 중·소형 건설사보다는 기존 리모델링 시공경험이 있는 대형건설사들이 선도해 나가야 할 부분이라고 생각한다.

이혁기 기자