서울시 뉴타운·재개발 148개 구역 해제… 업계 ‘비상’

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官, ‘뉴타운·재개발’ 길들이기(!)

서울시 뉴타운·재개발 148개 구역 해제… 업계 ‘비상’

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

코리아리포스트 2014.03.11 

 

官, ‘뉴타운·재개발’ 길들이기(!)

서울시 뉴타운·재개발 148개 구역 해제… 업계 ‘비상’

출구전략 후 해산 및 해제 지역, ‘도시재생’으로 바꾼다(?)

 

[코리아리포스트=최종룡 기자]서울시가 뉴타운·재개발 정비구역 출구전략을 위해 막바지 시동을 걸었다. 지난달 21일에 뉴타운·재개발 수습방안으로 추진 2년 성과와 향후 방향을 발표(뉴타운·재개발 148구역 해제)한데 이어 26일(지난달)에는 뉴타운·재개발의 대안으로서의 ‘100년 미래 도시주거재생 비전’을 발표했다.

 

이에 업계는 “뉴타운·재개발 해산 및 구역해제 지원을 위한 시의 행보가 본격화됐다”며 “‘뉴타운 뿌리 뽑기’라는 불안이 현실로 다가왔다”고 우려했다.

 

시는 지난달 21일 “606개 뉴타운·재개발 실태조사 대상구역 중 324개 구역에 대한 조사를 추진하여 286개 구역에 대한 조사를 완료했으며 전체 정비사업장 중 148개 구역에 대한 해제를 결정했다”고 밝혔다.

 

뉴타운 지구 중에는 19개 지구의 48개 구역이 해제를 신청했고, ▲천호·성내(▲천호2구역, ▲성내 2·4 촉진구역 ▲천호1·2·3·7·9 존치정비구역) ▲미아·균촉(▲강북1구역 ▲강북8구역 ▲신월곡3구역 ▲신길음2구역 ▲신길음3구역) ▲방화(방화 4·7·8 구역) 등 3개 지구 내 16개 구역을 우선 해제하고, 나머지 16개 지구 32개 구역은 올 상반기 중으로 해제를 추진한다는 것이다.

 

아울러 대책도 내놨다. 시는 “추진주체가 있는 전체 정비사업장 유형을 4가지로 나눠 맞춤형으로 지원하겠다”며 “갈등 장기화 등 사업추진 난항 구역에 파견하는 ‘사업관리인’를 도입하는 등 정비사업 내실화를 위한 다양한 제도개선을 추진하겠다”고 밝혔다.

 

또한 2012년 1월 30일 뉴타운·재개발 수습방안을 발표한 이후 실태조사에 본격 착수하고 관련 조례를 개정했으며, 2013년엔 현장별 맞춤형 지원방안과 실태조사 후속 6대 지원정책을 추진하는 한편, 신공공관리강화 대책을 발표하는 등 뉴타운·재개발 출구전략에 있어 다각도의 대책을 진행해 온 것으로 알려졌다.

 

그러나 업계의 반응은 냉담하다. 서울시 출구전략과 공공관리자제도 등 공공의 지나친 간섭이 주민의 갈등만 부축이고 있는 사태가 속속 드러나고 있는 상황에서 시에서 제시한 ‘맞춤형 지원’은 정비사업을 지연시킬 뿐 아무런 도움이 되지 못한다는 것이다.

 

이번 상반기 구역 해제 위기에 놓인 한 뉴타운B구역 관계자는 “시에서 실태조사의 성과를 보이기 위해 터무니없는 결과를 내놓아 주민들을 분열시켜 해제까지 이르게 된 것이다”며 “시는 해제된 곳의 도시재생사업 등 대안 사업을 홍보하고 있는데, 해제된 구역 저마다의 사정과 구역 상황을 감안하지 않은 시행규칙이며 법규조차 미비한 그저 막연한 계획일 뿐이다”고 비판했다.

 

 

뉴타운 수습 2년… 무엇을 남겼나

6월까지 ‘실태조사’ 마무리

 

서울시의 뉴타운·재개발 수습방안 발표(2012년 1월 30일) 이후 지금까지 실태조사 대상으로 606개 구역 중 324개 구역에 대한 조사를 추진했다. 이중 94%인 286개 구역에 대한 조사를 완료하고, 나머지 실태조사 대상 구역도 오는 6월까지 조사를 완료한다는 목표로 추진 중이다.

 

먼저 추진주체가 있는 144개(114개 완료, 17개 진행 중)와 추진주체가 없는 곳 180개(172개 완료, 2개 진행 중), 총 324개 구역에 대한 조사를 추진한 것이다.

 

즉 전체 서울시 정비사업장 중 주민이 해제를 요청한 148개 구역(추진주체 無 122개, 有 26개)은 해제가 결정돼 고시를 완료했거나 관련 절차를 밟고 있다.

 

이에 시는 “향후 해산동의율, 주민동향 등을 종합적으로 고려해 잔여 구역을 분석하고 유형별로 분류해 맞춤형 지원방안을 마련할 예정이다”고 밝힌 상태다.

 

현재 추진주체 없는 266개 구역 중 122개 구역이 해제결정 됐으며, 남은 144개 구역 중 존치정비구역 24개 구역을 제외한 120개 구역도 사업추진이 안될 경우 일몰제가 적용되어 구역해제 될 수 있다.

 

또한 추진주체 있는 340개 구역 중 26개 구역이 해산확정(해산신청 포함)됐으며, 이 중 조합 3개 구역이고 추진위가 23개 구역이다. 남은 314개 구역의 사업추진 여부는 주민 스스로 결정하여야 하는데 찬·반 주민 간 갈등이 존재할 경우 장기 정체될 우려도 있다.

 

추진주체가 없는 곳은 토지등소유자 30% 이상이 정비구역 등의 해제를 요청하는 경우에 해제가 결정되며, 추진주체가 있는 곳은 추진위원회 구성 또는 조합설립에 동의한 토지등소유자 과반수 또는 토지등소유자 과반수 동의로 해산을 신청하는 경우가 이에 해당된다.

 

서울시 한 관계자는 “시는 뉴타운 수습방안 이후 지난 2년 동안 주민 뜻에 따라 진로를 결정하는 과정에서 ▲실태조사 지역 전반의 갈등 완화 ▲정비사업 거품해소 ▲소유에서 주거관점으로의 패러다임 전환과 커뮤니티 회복이라는 변화가 나타나고 있다”고 밝혔다.

 

또한 이 과정에서 620회의 주민설명회(3만5,500여명 참여), 525회 주민협의체회의(5천여명), 관계자 교육 및 워크숍 105회(3,400여명), 실태조사관 활동 1,717회(연 4,430여명), 주거재생정책자문단 전체회의 및 분과회의 31회 등 다양한 수치상의 기록도 남겼다고 했다.

 

그러나 본보에서 그동안 뉴타운·재개발 실태조사를 취재하면서 드러난 문제는 서울시가 내놓은 ‘자평’과는 달랐다.

 

해당 구역 조합원들은 강남·강북의 뉴타운·재개발구역에서는 비대위의 신청만으로 이뤄지는 ‘실태조사’로 사업 지연(많게는 6개월~1년)을 감수해야 했고, 추정치일 뿐인 대략적 추정분담금으로 사업성 여부를 판단해야 했다고 주장했다.

 

강남의 N재개발사업 조합 관계자는 “용적률 상향 등 사업시행변경 등을 고려하지 않고, 해묵은 자료로 현재의 가치를 판단하는 실태조사 결과로 많은 주민들이 혼란을 겪고 있다”며 “비대위의 명분은 높아졌고, 조합은 그간 실태조사로 인한 사업 지연과 비대위의 공방으로 어려움에 처해있다”고 하소연했다.

 

또한 시가 뉴타운·재개발 출구전략과 함께 구역을 해제시키고 나서 ‘도시재생 선도지역’을 지정하는 등의 추가 대안을 마련하는 행보도 문제로 지적됐다.

 

한 재개발·재건축 전문가는 “작년 12월 5일 시행된 도시재생특별법의 ‘도시재생’은 기존 ‘도시정비’라는 개념이 확장되고 추가된 개념일 뿐이다”며 “아직 초기라 검증도 안 된 대안을 가지고, 지원금 200억과 막연한 장밋빛만 제시하고 있다”고 비판했다.

 

 

시가 추진하는 ‘도시재생사업’은 ‘재개발사업’ 아니다(?)

“검증되지 않은 미비한 ‘도시재생사업’ 자체가 위험”

 

서울시는 작년 10월 뉴타운지구 전체가 첫 해제된 창신·숭인지역에 대해 종로구와 정부가 지원하는 주민참여형 도시재생사업을 추진하겠다고 밝혔다. 그러나 이 지역 주민들은 “검증되지 않은 ‘도시재생사업’ 자체가 위험이다”며 “도시재생 선도 지역으로 지정되면 또다시 재산권과 정주권을 위협당할 것이다”고 반발하고 있다.

 

이에 대해 ‘도시재생’을 추진하는 시의 의지도 만만치 않다. 지난달 26일에는 서울시 박원순 시장이 직접 이곳을 방문해 ‘미래 도시주거 재생 비전’ 설명회를 열었다.

 

박원순 시장은 “도시재생사업 선도 지역 지정은 뉴타운사업으로 고통을 받았던 창신·숭인 지역의 새로운 발전 계기가 될 것이다”며 이 지역을 도시재생의 모델로 삼겠다는 강한 의지를 내비췄다.

 

시와 종로구청이 주장하는 ‘도시재생’은 전면 철거 후 대규모 아파트 단지를 건설하는 기존 재개발 방식을 대신 지역의 특성을 보존하고 공동체를 활성화하는 방식으로 주거 환경을 개선하겠다는 것이 골자다.

 

그러나 창신·숭인 지역 도시재생사업 대책위원회(이하 대책위)는 “주민이 보는 도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재생특별법)은 주민 스스로 소규모 신축을 하거나 기존 주택을 개량하는 것보다는, 광역 차원에서 도시정비를 하기 위한 새로운 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’(도촉법)이다”고 반발했다. 시의 ‘도시재생’은 ‘뉴타운’의 또 다른 이름일 뿐, 똑같은 구속력으로 주민들을 압박할 수 있다는 것이다.

 

주민들은 ‘도시재생’ 사업의 가장 큰 문제점으로 도시재생특별법 제2조제7항을 뽑았다.

 

법안 내용을 보면 ▲‘라’(제2조제7항) ‘도정법’에 따른 정비사업 및 도시재생특별법에 따른 재정비촉진사업이라 규정돼 있고 ▲‘마’ ‘도시개발법’에 따른 도시개발사업 및 ‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률’로 명시돼 있어, 도시재생사업이 뉴타운이나 대규모 재개발사업의 하나임을 밝히고 있다는 것이다.

 

대책위는 “때문에 기존의 재정비촉진사업이나 재개발 유형의 사업을 다른 이름으로 시행될 가능성이 있고, 자치단체장의 성향에 따라 얼마든지 악용될 수 있는 법적 근거를 마련했다”고 꼬집었다.

 

도시재생 선도 지역 지정의 세부 기준도 도마 위에 올랐다. 과거 무분별한 뉴타운 지정의 실패를 고려해 새로운 지정 요건을 마련했지만, 지정 과정 및 주민이 원하는 경우 해제 절차가 없는 것으로 확인됐다.

 

업계 전문가는 “기존의 도정법이나 도촉법처럼 형식적인 주민 의견 수렴 과정이 있지만, 공청회를 포함한 주민 의견 과정도 충분한 사전 동의 없이 진행하며 애매한 도시재생활성화계획의 효력 상실 조항만 있을 뿐, 주민이 원하는 경우 지정된 지역을 해제할 수 있는 장치가 없다”고 지적했다.

 

이에 종로구청(도시개발과)는 “도시재생사업은 뉴타운사업이 아니다”며 “주민들의 생활 터전을 유지하면서 주민이 제안하는 도로·공원·마을회관 등 기반 시설을 만들고 마을공동체와 골목경제를 활성화하기 위해 정부에서 예산을 지원한다”고 말했다.

 

그러나 일부 주민들은 시를 믿지 못하겠다는 입장이다. 이곳의 한 주민은 “그동안 서울시나 구청의 행태로 봤을 때 주민들의 뜻에 따라 사업을 시행한다는 말은 믿지 않는다”며 “그간 뉴타운 시절 구청장의 언행이나 구청의 공정하지 못하고 불투명한 행정을 보면 알 수 있다”고 비판했다.

 

이는 도시재생특별법의 시행규칙이나 자치법규 및 세부 제도와 계획이 미비하다는 지적에 따른 것이다. 더불어 지자체가 도시재생 선도 지역 지정이 해당 지역에 미칠 영향에 대한 다각적인 검토가 부족하고 주민 정서를 고려하지 않은 것도 제기됐다.

 

업계 전문가는 “지방선거를 앞두고 지원금 수령을 위해 선도 지역 지정에만 급급한 것 같다”며 “뉴타운·재개발 정비사업의 대안으로서 주민들에게 충분한 설명과 의견 수렴이 필요할 것이다”고 조언했다.

 

또한 시가 주장하는 ‘주민참여’에 대해서도 창신·숭인 대책위는 “도시재생특별법의 조직 구성과 계획 수립 과정, 그리고 진행과정을 보면 관료적이고 상의하달식 성격이 짙다”며 “주민참여를 주장하지만, 상의 조직부터 주민 참여의 기회나 주민 대표의 자리는 없고, 지자체장, 관료, 전문가 집단(교수, 관련 업체) 주민대표라고 자칭하는 공공의 단체 임원들만의 놀음이 될 공산이 크다”고 반발했다.

 

현재 서울시의 ‘도시재생’사업이 시작부터 ‘삐걱’이고 있다는 우려의 목소리가 들린다. 업계의 한 관계자는 “뉴타운이 해제된 지 얼마 되지 않은 창신·숭인지역에 200억이라는 지원금을 제공한다는 명분으로 미비하고 검증 안 된 신규 사업을 졸속 재지정하는 것이 문제다”고 지적했다.

 

창신·숭인동의 한 주민 역시 “구청에서 해제한 재개발 사업을 향후 5년 동안에는 또 다시 진행할 수 없다고 말한다”면서 “정비사업을 포기한 구역에 도시 관리가 제대로 되지 않아 생활환경이 열약하니, 지역의 무한한 발전 가능성을 방해해서는 안 된다고 말하고 있다. 이게 다시 재개발 사업을 하라는 것과 무엇이 다른가?”하고 반문했다.

 

 

갈 곳 없는 ‘뉴타운·재개발’ 어디로 가는가

시의 ‘정비사업 내실화’, 문제는 없나

 

“이제 ‘뉴타운’ 시대는 끝났다. 전면철거의 막무가내 재개발은 설 자리는 없다. ‘황금알을 낳는 거위’의 명성은 퇴색됐고 자칫 잘못하면 개발을 원치 않은 주민은 재산을 잃고 삶의 터전도 떠나야 한다.”

 

이는 정비사업을 반대하는 비대위의 주장처럼 보인다. 그러나 관(官)도 비대위와 같은 목소리를 내고 있다고 업계는 비판한다. 업계의 한 관계자는 “뉴타운 구역 해제로 인한 마땅한 대안이 없는 마당에 그 대안이라는 ‘도시재생’도 검증되지 않는 사업일 뿐이다”며 “뉴타운재개발 구역 해제로 상처를 입은 주민들에게 또 다른 개발 사업을 권하는 시의 행동은 주민을 우롱하는 처사”라고 말했다.

 

뉴타운구역 해제 지역의 한 주민은 “시가 실태조사관들을 활용해서 도시재생사업 사랑방 설명회를 여는 등 아무것도 모르는 주민들을 설득하는 작업이 한참이다”며 “분명 시의 지원이라는 특혜사항도 있지만, 뉴타운이나 재개발처럼 이것이 족쇄가 되어 삶의 터전을 떠나야 할 수도 있지 않겠냐”고 불안해했다.

 

일부 재개발 전문가들은 시가 추진하는 도시재생의 근본 취지가 재개발 사업과 다르지 않다는 의견을 보였다.

 

업계 한 관계자는 “도시재생사업을 계획한 정부의 근본 취지는 주민들이 스스로 마을을 만든다는 것이다”며 “낙후된 지역의 지반시설 들을 재생하기 위해 만든 법이기 때문에 여기서 말하는 ‘도시재생’은 박원순 시장의 도시재생과 예전의 도시정비를 합한 개념이다”고 말했다.

 

또한 “경우에 따라서 부분적인 재개발 사업이 충분히 들어갈 수 있다”며 “‘도시재생특별법’을 상위법에 둠으로써 ‘도시정비’ 계획을 통제하려는 의도로 보인다”고 덧붙였다.

 

뉴타운의 ‘시작’은 서울 지역의 균형개발이었다. 뉴타운 사업 지구의 주민들은 시의 뉴타운·재개발 수습방안 또한 마땅한 대안이 아니라고 입을 모은다. 강북 한 뉴타운 조합 관계자는 “뉴타운 해제는 또 다른 갈등과 분열을 일으켰다”며 “전 정부 때 실행한 뉴타운 사업은 지금 정부가 적극적으로 해결해야 하며, 사업주체(조합)와 시공자 간 이해문제에도 관심을 가져야 한다”고 촉구했다

 

이에 시도 대책을 내놓았다. 현재 진행 중인 실태조사가 마무리 되는대로 구역해제 신청지역의 위치, 주변 지역 영향, 관리 필요성 등을 종합적으로 고려해 뉴타운 해제 처리 유형을 제시하고 관리방안을 마련할 계획이다고 밝힌 것이다.

 

시 관계자는 “뉴타운 구역 해제 시 인접구역에 미치는 영향을 최소화하기 위해 필수 기반시설, 일조권확보 및 주변경관 등을 면밀히 검토하는 등 대안을 마련한다”고 했다.

 

또한, 구역 해제 시 추진구역과의 ▲대지조성 레벨차 극복 ▲일조권 확보 ▲경관을 고려한 스카이라인 조정 등 촉진계획 변경을 통해 인접 구역에 미치는 영향을 최소화 되도록 할 예정이며, 기반시설 설치가 필요할 경우에는 공공에서 적극적으로 지원하겠다고 말했다.

서울시 이건기 주택정책실장은 “조합 운영을 점검하고 주민들의 의견을 들어보면 조합과 비대위 및 시공사 등 이해관계자들의 갈등과 소송 등으로 장기간 정체되는 등 시간이 흐르고, 그동안의 금융비용은 고스란히 대다수 조합원에게 전가되고 있었다”며 “불합리한 조합운영으로 인한 재정적 부담이 대다수 조합원 주민들에게 가중되는 안타까운 일이 되풀이 되지 않도록 지원하겠다”고 말했다.

 

이를 위해 ▲조합운영 상시점검 체계 구축 ▲조합 역량강화 교육이수 의무화 ▲사업관리인(관선이사) 제도 도입 추진 ▲공공관리업무 비용지원 강화 ▲주거환경관리사업 활성화 ▲추진위원회 사업자 등록 의무화 추진 ▲바른 조합 운영 세부기준 마련 ▲모범사례 발굴 및 확산을 주요 골자로 한 정비사업 내실화에도 박차를 가한다는 방침으로 알려졌다.

 

그러나 업계는 이러한 ‘정비사업 내실화’를 위한 시의 개입 방침이 정비사업 추진에 아무런 도움도 주지 못한다는 입장이다.

 

서울 재개발조합 한 관계자는 “애당초 ‘출구전략’의 기본 원칙은 주민들의 찬반 의사다. 이에 따라 뉴타운 사업의 사업진행 여부를 결정하도록 하는 것인데, 시의 정책은 비대위의 입장에만 치우쳐 있다”고 지적했다.

 

또한 “실태조사를 신청하는 등 조합 운영에 대한 주민들의 불신은 일부에 비대위에 불과하다”며 “주민 대화와 참여를 독려하기는커녕 조합 운영에 대한 집중 점검 등으로 애꿎은 조합원들만 불안에 떨게 한다”고 덧붙였다.

 

그러나 시는 “작년 11월~12월 시범으로 4개 구역 조합의 자금차입·관리·집행, 계약, 조합행정 등 운영 실태를 점검, 46건의 부적정 사례를 적발했다”며 “현재는 토지등소유자 122명이 35개 구역에 대한 부조리 사례를 접수했으며 실태점검을 신청하는 등 조합운영에 대한 주민들의 불신이 팽배한 것으로 판단된데 따른 조치로 조합의 운영 실태를 집중 점검할 것이다”고 밝혔다.

 

 

추진위의 사업자 등록 의무화… ‘사업관리인’ 도입 등 도정법 개정도 추진

“사업 운영의 투명성에만 치우쳐… 사업 지연 예상”

 

아울러 시는 조합운영 뿐 아니라 추진위원회의 투명성도 강화하기 위해 추진위원회의 사업자 등록을 의무화하는 내용의 도정법 개정도 추진 중이다. 추진위가 사업자 등록을 하게 되면 자금관리가 회계처리 기준에 따라 투명하게 이뤄지므로 추진위의 돈을 개인 돈처럼 유용·횡령하는 일을 방지할 수 있다는 것이다.

 

시 관계자는 “지난 해 시범적으로 실시한 조합운영 실태점검 결과 많은 부조리가 발견됐으며, 특히 추진위원회의 경우 위원장 개인명의 통장으로 자금을 관리하거나 주민총회를 거치지 않고 자금을 차입하고 사용하는 등 부조리가 있었음에도 제도적 미비로 추진주체가 이를 정당화 하는 모순이 있었다”며 개정에 대한 이유를 밝혔다.

 

주민총회 의결사항을 법률과 같이 조합 총회 수준으로 명확히 해 추진위원회의 의결만으로 자금을 차입하거나 주민 부담이 수반되는 용역을 시행하는 사례가 없도록 국토교통부 고시도 개정한다는 것이다.

 

더불어 갈등 장기화 등 사업추진 난항 구역에 파견하는 ‘사업관리인’ 도입을 계획하고 도정법 개정을 추진 중인 것으로 알려졌다.

 

‘사업관리인’은 법정관리인과 유사한 개념으로서, 주민 갈등으로 장기화된 정비사업장, 대표자의 장기간 유고로 더 이상 사업추진이 어려운 구역에서 요청할 경우 파견하게 된다.

‘도정법’에 따라 조합임원의 유고 등으로 6월 이상 사업 정상화의 어려움이 있는 구역에 대해 구청장이 직접 총회를 소집할 수 있으나, 총회 성원이 담보되지 않는 등 어려움이 있었다.

 

시는 “현행과 같이 법원이 지정한 직무대행자는 소송을 통해야만 하므로 사업기간이 연장되고, 직무대행자의 소극적인 자세로 신속한 사업정상화가 어려웠다”며 “사업관리인은 구청장이 파견하고, 조합장 또는 추진위원장의 지위를 가지며, 사업관리인에 대한 보수는 시장 또는 구청장이 부담하는 것으로 해 국토교통부와 법률 개정을 적극 협의해 나갈 예정이다”고 말했다.

 

업계는 이러한 시의 적극적인 움직임에 경계를 표했다. 정비사업을 추진하기 위해 산재된 문제는 내버려 두고, 운영에 있어서의 투명성과 공정성에만 정책이 일방적으로 치우쳐 있다는 것이다.

서울의 한 재개발·재건축 전문가는 “투명성을 위해 도입된 공공관리제도의 문제점은 사업추진의 지연에 있다”며 “정비사업은 하루라도 빨리 추진해야 주민들이 이득인데, 임의·관행적 자금집행 방지 조합운영 세부기준 마련 등으로 인해 사업의 발목이 잡힐 수 있다”고 지적했다.

 

또한 “사업관리인 도입에 대해서도 우려되는 문제점이 있다”며 “말 그대로 공공에 파견된 사업관리인이 조합장·추진위의 지위를 가진다는 것인데, 구역 상황을 자세히 모르는 사업관리인으로 인해 주민들의 혼란만 가중시켜 사업이 더 지연될 것이고, 그 사업 자체가 공공의 입맛에 끌려 다닐 수도 있다”고 꼬집었다.

 

시는 이러한 뉴타운 수습 방안을 다양하게 고민해 검토했다고 밝혔다. 그러나 업계는 검증되지 않는 수습 방안이 전반적으로 침체된 뉴타운·재개발사업에 어떤 도움을 줄 수 있을지 의문을 표하고 있다.