서울시 ‘지원금 신청 자격기준 강화’ 파장

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서울시 ‘지원금 신청 자격기준 강화’ 파장

 

갈수록 꽁꽁 묶는 정비사업 융자… 사업장 곳곳 ‘돈맥경화’

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2014.03.11

 

추진위·조합 자금줄 막히며 사업 중단 위기
정비사업장, 공공관리제도 비판 목소리 높아

 

 

일선 재개발·재건축 등 정비사업 관계자들의 서울시 융자신청 제도를 향한 비판의 목소리가 높아지고 있다. 공공관리제도의 핵심이라고 할 수 있는 정비사업 융자 지원금 신청 자격이 강화됐기 때문이다.

 

기존 공공관리제도가 시행되면서 시공자선정 시기가 조합설립인가에서 사업시행인가 이후로 바뀌었다. 이때 시는 사업을 진행하는데 부족한 비용을 공공이 융자를 통해 지원해주겠다고 밝혔다.

 

하지만 일선 추진위·조합 관계자들은 시간이 흐를수록 시의 ‘정비사업 숨통 끊기’가 본격화 되고 있다고 토로하고 있다. 시가 시공자선정 시기를 뒤로 미룬 만큼 사업진행을 위해 제대로 된 지원을 해줘야 하지만 오히려 융자신청 제한 조건을 강화했기 때문이다.

 

특히 시범지구로 선정된 성수전략정비구역 주택재개발 정비사업 관계자들의 시를 향한 비판의 목소리가 높아지고 있다. 최근 시가 정비사업 융자신청 기준을 강화하면서 융자를 더 이상 받을 수 없기 때문이다.

 

▲시, 밀실행정 통한 정비사업 융자신청 기준 강화

 

시는 지난해 12월 6일 ‘2014년도 상반기 서울특별시 정비사업 융자 지원 계획 공고’와 같은달 12일 ‘2014년도 상반기 서울특별시 정비사업 융자 추가지원 공고’ 등 두 차례에 걸쳐 융자지원 공고를 내놨다.

문제는 이 기준을 충족시킬 만한 조합·추진위가 거의 없다고 할 정도로 요구조건이 높다는 점이다.

융자신청 제한 조건에 따르면 △도시 및 주거환경정비법 제4조의 3(정비구역 등 해제) 제1항 대상구역으로 사업추진 잔여기간이 1년 미만인 지역 △최근 3년간 사업추진 실적이 없는 등 사업지연이 우려되는 지역 △추진위/조합(장)의 지위·존립에 관한 소송이 진행중인 구역 △정비구역이 미지정된 구역 △추진위·조합 해산동의율 40% 이상 징구 지역 등이 포함됐다.

이 조건 가운데 ‘최근 3년간 사업추진 실적이 없는 등 사업지연이 우려되는 지역’을 융자신청 제한 사항으로 명시해놓은 점은 시의 모순이라는 지적도 나온다. 공공관리 시공자선정 기준은 지난 2010년 10월 1일 시행됐다.

 

이때부터 추진위·조합의 자금사정이 나빠지면서 사업이 지지부진 했는데 시가 융자 제한사항으로 걸어 놓은 ‘3년간 사업추진 실적’을 날짜로 계산해보면 현재 시점과 불과 5개월여 밖에 차이가 나지 않는다.

노량진재정비촉진구역 한 추진위 관계자는 “지난 2010년부터 공공관리 시공자선정 기준 시행 이후 사업비용이 막힌 상태에서 사업진행이 어려웠다”며 “이는 시공자선정 시기가 사업시행인가 이후로 밀려난 이후 사업비용이 없는 상황에서 3년간 사업추진 실적을 내기가 어려웠기 때문”이라고 말했다.

아울러 일선 추진위·조합은 ‘소송이 진행중인 구역’이 융자 제한 요건으로 포함되면서 이를 악용하기 위한 소송 폭증도 우려하고 있다. 추진주체 존립과 관련해 다양한 형태의 소송이 제기될 수 있기 때문이다.

시 주택정책실 재생지원과 관계자는 “기존 소송이 진행중인 곳은 물론 각 지자체에 융자신청한 시점부터 소송이 진행된 구역들에 한해 융자신청 대상에서 제외된다”며 “만약 융자신청 이후 소송이 진행된 구역이 최종 판결에서 패소하게 된다면 융자는 회수된다”고 말했다.

이와 함께 시는 내부 문서인 ‘2013년도 정비사업 융자 지원 기준 강화 시달’이라는 공문을 통해 융자신청 제한 사항도 내부적으로 강화했다. 이를 두고 ‘밀실 행정’이라는 비판의 목소리도 나오고 있다.

이 공문은 지난해 12월 6일 앞서 공고된 ‘2014년도 상반기 서울특별시 정비사업 융자 지원 계획 공고’와 관련된 것으로서 비공개 문서로 남긴 것이다. ‘융자 기준 강화 지침’은 지난 12월 이미 서울시 각 구청에 전달, 올해 초부터 본격적으로 시행되고 있다.

공문에 따르면 조합설립추진위원회 단계에서 해제 동의서 25%가 징구될 경우 정비사업 융자를 받지 못하게 된다. 또 40% 이상일 경우 조합과 추진위 단계 모두 접수 자체를 받지 않도록 규정하고 있다.

 

아울러 업계관계자들은 조합단계에서는 30% 이상 해제 동의서를 징구할 경우 사실상 융자를 못 받을 것으로 예상했다. 이때 융자심의위원회의 검토를 거쳐야 한다고 규정하고 있지만, 사실상 융자 신청을 받지 않겠다는 의미로 업계에서는 풀이하고 있기 때문이다.

성수전략정비구역 추진위의 한 관계자는 “시가 밀실행정을 통해 출구전략 실적 쌓기에만 연연하고 있다”며 “사업이 추진되고 있는 추진위·조합의 목소리에도 귀를 기울여야 한다”고 지적했다.

▲지난 6일 추진위 25% 이상, 조합 30% 이상 해산동의율 징구 지역 융자신청 제한 본격 시행… 성수전략정비구역 몸살

 

실제로 지난 6일 이 같은 강화 지침이 시의 ‘14년도 상반기 서울특별시 재촉지역 정비사업 융자 추가지원 공고문’을 통해 본격 시행됐다.

이를 두고 업계에서는 법적 해제 요건인 주민 해제 동의서 50% 징구라는 기준과는 관계없이 사실상 대부분의 사업지에서 사업을 접을 수밖에 없는 지침이라며 반발하고 있다.

이 제한사항에 해당됨으로써 이미 성수전략정비구역 몇몇 지구에서는 시의 공공융자지원을 받지 못하고 있는 실정이다.

성수전략정비구역 한 관계자는 “우리 지구의 경우 한남뉴타운과 함께 시가 직접 뉴타운 시범지구로 선정한 곳”이라며 “지금 와서 사업에 발목을 잡는 정책을 펼치는 것은 불합리한 행정이다”고 말했다.

 

이어 “현행 공공관리제도는 정비사업을 진행하지 말라는 것이나 마찬가지다”며 “자금줄이 다 막힌 상황에서 유일한 자금줄인 정비사업 융자 기준마저 강화하는 행위가 이를 방증하고 있다”고 말했다.

 

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성수전략정비구역 비례율 100% 넘어도 공공융자 못받아

 

 

■ 공공관리구역 피해 사례

 

일각에서는 시의 행정이 ‘출구전략 실적 쌓기’에만 초점이 맞춰져 있다는 지적도 나오고 있다. 사업성이 좋은 곳임에도 불구, 구역 해제에만 몰두하고 있다는 것이다.

실제로 성수전략정비구역의 경우 지난해 8월 배포된 ‘성수전략정비구역 주택재개발정비사업 주민회의 자료’에 따르면 사업성은 양호한 편으로 나타났다.

성수1지구가 공사비 380만원을 적용, 분양가를 3.3㎡당 2천400만원으로 책정한 추정분담금 산출 결과 표준 비례율이 128.24%로 나왔다. 또 성수2지구는 공사비 및 분양가를 성수1지구와 같은 조건으로 적용해 비례율을 산출했을 경우 114.47%, 성수3지구는 116.53%, 성수4지구는 107.41%의 양호한 결과가 나왔다.

그럼에도 성수전략정비구역 각 지구의 사업이 지지부진한 가장 큰 원인은 사업을 이끌어 나갈 사업 초기 운영비용이 없다는 것이다. 각 지구마다 사무실 임대료가 밀려 있고, 추진위원장은 물론 추진위 직원들도 장기간 월급을 지급받지 못하고 있는 상황이다.

이에 따라 공공관리제도를 적용받아 사업을 이끌어 나가고 있는 각 지구 추진주체들은 시의 융자지원제도에 대해서 문제를 제기하고 나섰다.

성수전략정비구역의 한 추진위원장은 “시가 시공자선정 시기를 사업시행인가 뒤로 미루고, 공공에서 직접 융자를 해주겠다고 발표한 바 있다”며 “공공관리제도 도입 이후 실태조사로 사업을 질질 끌어오다가 이제 와서는 융자신청 제한 조건을 강화하는 것은 당초 시공자선정 시기를 미루면서 초기 자금을 확보해 주겠다는 약속을 깨버리는 것”이라고 토로했다.

정비업계의 한 관계자도 “시의 융자지원 강화로 사업비용을 받기 어려운 구역들은 해제될 것”이라며 “출구전략을 향한 시의 목표는 해제 쪽에만 초점을 맞춘 일방통행으로 보인다”고 말했다.

한편, 시는 지난 2009년 7월 성수전략정비구역(성수1·2·3·4지구)을 시범지구로 지정했다.

당시 시는 공공관리제도를 도입하면서 사업기간 단축, 분담금 절감, 투명성 확보 등을 슬로건으로 내걸었다. 같은해 10월 추진위원회 승인을 받으며, 주민들은 당장이라도 첫 삽을 뜰 수 있다는 기대감에 부풀어 있었다. 공공관리 제1호 시범사업지구로 지정된 지 약 3개월만이다. 약 4개월 후 시는 ‘성수전략정비구역 주택재개발 정비구역 지정’을 결정·고시했다.

하지만 시범지구로 지정된 지 약 5년이 다 돼가지만 성수전략정비구역 4개 지구 모두 아직 추진위 단계에 머물러 있다. 추진주체들은 사업이 지지부진한 요인으로 시의 공공관리제도를 지적했다.

 

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서울시 추진위·조합 흔들기… 왜 이러나?

 

 

■ 사업장들 좌불안석

 

시가 정비사업 융자 지원을 강화하면서 일선 추진위·조합들의 불안감이 더욱 거세지고 있다.

지난 6일 시의 ‘14년도 상반기 서울특별시 재촉지역 정비사업 융자 추가지원 공고’에 따르면 융자신청 제한 조건 외에도 정비사업 융자금을 받기 어려운 조항들이 있는 것으로 나타났다.

 

이에 따라 융자 신청을 까다롭게 해 가급적 융자 지원 신청을 받으려는 조합·추진위를 대폭 줄이려는 의도가 아니냐는 지적이 나오고 있다.

시에 융자신청을 받기 위해서는 신청서류에 △추진위원회 및 조합의 융자신청서 1부 △융자금 소요 경비내역서 및 융자사용계획서 △추진위원장/조합장 변경시 후임자 채무승계 사항 △자금차입 의결서 각 1부 △추진위원회 운영규정 및 조합정관에 융자금 상환에 관한 개정내용 △사업이 추진되지 못하는 사유가 발생시 토지등소유자 부담내용 명기 등을 포함해 제출해야 한다.

 

이때 자금차입에 대한 상환내용은 추진위 운영규정이나 조합 정관 개정 내용에 포함시켜 총회를 통해 토지등소유자 및 조합원들의 의결을 받아야 한다.

문제는 ‘사업이 추진되지 못하는 사유가 발생시 토지등소유자 부담내용 포함 명기 사항’을 운영규정 및 정관에 명시해 의결시켜야 한다는 점이다. 이는 ‘도시 및 주거환경정비법’에도 없는 조항으로, 추진위나 조합 해산시 시에 받았던 차입금을 토지등소유자 1/n로 나눠 상환해야 한다는 것이다.

이에 따라 실제로 몇몇 추진위·조합에서는 융자를 받기 위해 울며 겨자먹기 식으로 이러한 내용들이 포함된 운영규정 및 정관 개정작업에 돌입하고 있다.

 

하지만 대다수의 추진위 단계에 속한 토지등소유자들은 시의 행정절차에 부담을 느끼며 조합설립을 위한 동의서 제출을 망설이고 있는 실정이다.

노량진 재정비촉진지구의 한 조합 관계자는 “시의 매몰비용 지원책과 융자신청 기준 강화는 모순”이라며 “정책방향이 한정된 재원을 효율적으로 활용하기 보다는 해제 구역을 더 많이 만들기 위한 조치로 해석된다”고 말했다.

이혁기 기자