서울 뉴타운, 알짜 단지 이정도는 돼야

 

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서울 뉴타운, 알짜 단지 이정도는 돼야

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

MK뉴스 2014.04.11

 

대우건설이 재개발을 진행 중인 서울 서대문구 북아현동 북아현뉴타운 1-2구역 <사진제공=대우건설>

 

서울 주요 뉴타운에서 아파트 신규 분양이 줄을 잇는다. 부동산 업계에 따르면 올해 신길·북아현·왕십리·돈의문 등 뉴타운에서 9개 단지 1만2797가구 가운데 조합원 몫을 제외한 5592가구가 일반분양된다. 2007년 이후 7년 만에 최대 물량이다.

올해 분양시장에 데뷔하는 신길뉴타운 7구역(신길동)과 왕십리뉴타운 3구역(하왕십리동), 북아현뉴타운 1-2·3구역(북아현동) 등은 같은 뉴타운 내에서도 입지가 가장 뛰어나고 몸집이 커서 ‘뉴타운 황금알’로 꼽힌다.

전문가들은 서울시의 출구전략으로 사업이 축소·취소되는 뉴타운이 늘고 있는 가운데 당초 계획대로 개발되는 뉴타운은 희소가치가 더해져 내 집 마련을 계획 중인 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다고 말한다.

박합수 KB국민은행 부동산팀장은 “뉴타운은 여러 구역을 하나로 묶어 계획적으로 개발하는 대규모 주거지이므로 단순 재개발보다 교통·교육·상가 등 기반시설을 잘 갖추고 있는 등 장점이 많다”며 “과거 지역 이미지 극복이 과제지만 대형 건설사가 아파트를 짓는 만큼 입주 후 가치가 높아질 것”이라고 말했다.

신길뉴타운은 서울 뉴타운 가운데 두 번째로 규모가 크다. 전체 16개 구역으로 이뤄졌으며 3·5·8·9·12·14 등 6개 구역은 사업시행인가를 받고 대형 건설사를 시공사로 선정한 상태다. 11구역은 작년 ‘래미안 영등포 프레비뉴’로 첫 선을 보였다.



여의도 배후지역 신길뉴타운

4~5월 7구역 분양

올해는 삼성물산이 7구역에서 이르면 4~5월 총 1722가구 가운데 802가구를 일반분양한다. 7구역은 단지 규모가 뉴타운 내에서도 가장 크며 서울지하철 7호선 신풍역과 신안산선(예정) 등 지하철역이 가장 가까워 노른자위로 꼽힌다. 여의도 배후지역으로 주목을 받고 있어 경기 광명시와 대림·영등포동 등의 수요자들이 관심을 보이고 있다는 게 인근 중개업소의 설명이다. 신길동 S공인 관계자는 “7구역은 작년에 분양된 11구역과 함께 2600여 가구 규모의 래미안 브랜드 타운을 형성하게 될 것”이라며 “나머지 구역도 개발에 한층 탄력이 붙을 것”이라고 말했다.



강북의 교통 요지 왕십리

하반기 3구역 분양

왕십리뉴타운은 은평·길음과 함께 지난 2002년 서울에서 처음으로 시범뉴타운으로 지정됐다. 사업을 추진한 지 12년 만에 주거 타운의 모습을 갖춰가고 있다.

전체 3구역 가운데 2구역은 가장 먼저 개발을 마치고 지난달 말부터 1148가구의 집들이가 진행되고 있다. 조합원 추가분담금 문제 해결이 남았지만 첫 입주 아파트 특성상 주변보다 저렴한 매물이 꽤 있어 강남 세입자들의 발길이 이어지고 있다. 작년 하반기 분양된 1구역은 중소형 평형이 모두 완판되고 일부 중대형만 주인을 찾지 못했지만 연초부터 송파·동대문 등 주변 지역에서 새 아파트로 갈아타려는 실수요자들이 몰려 매달 30여 가구씩 팔리고 있다.

하반기 현대건설과 SK건설·포스코건설이 분양하는 3구역은 왕십리뉴타운 중 덩치가 가장 크며 대로에 접해있는 데다 지하철 2호선 상왕십리역이 단지에 인접해 있어 전체 1~3구역 가운데 지하철과 도로 접근성이 가장 좋다. 다른 구역과 달리 중간에 설계변경을 통해 실수요자가 선호하는 중소형 평형이 크게 늘었다.

하왕십리동 B공인 관계자는 “당장은 시장에서 저평가됐지만 전체 3구역 5000가구 대단지가 완성되면 동부권의 대표적인 주거타운으로 가치가 오를 것”이라며 “왕십리뉴타운은 지하철 1·2·6·분당선이 가까워 교통이 매우 편리한 게 가장 큰 매력”이라고 말했다.

삼성물산이 재개발 공사를 진행 중인 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 7구역 <사진제공=삼성물산>

 

 

도심에 가까운 북아현뉴타운

1-2·3구역 ‘분양대전’

북아현뉴타운은 3차 뉴타운지구로 1-1·2·3구역을 비롯해 2·3구역을 합해 총 5개 구역으로 이뤄졌다. 향후 1만3000여 가구로 재개발될 예정이다. 4대문에 인접한 도심권에 위치해 광화문과 시청 등이 모두 반경 5㎞ 안에 있다. 지하철 2호선(아현·이대역)과 5호선(충정로역), 경의선 등을 이용할 수 있어 출퇴근하기에 좋다. 주변에 연세대, 이화여대, 서강대 등 명문 사립대와 한성중·고교, 북성초 등도 있어 교육환경이 우수하며 상권이 발달돼 쇼핑과 문화생활을 즐기기에도 편리하다.

하반기에는 대우건설(1-2구역)과 대림산업(1-3구역)의 분양전이 펼쳐질 전망이다. 두 곳 모두 공사가 시작됐고 일반분양의 90%가량이 중소형으로 구성된다.

좋은 입지에 메이저 건설사가 시공하는 상품성 좋은 아파트가 나올 예정이지만 문제는 분양가다. 지난해 뉴타운 아파트들은 ‘착한 분양가’를 내세워 수요자몰이에 성공했다. 하지만 올해는 좀 다를 것 같다. 최근 예상치를 웃도는 추가분담금이 나와 ‘고분양가’로 책정될 가능성이 높아졌기 때문이다.



흥행 관건은 분양가…‘착한 가격’ 나올까

업계에 따르면 북아현뉴타운 1-3구역은 3.3㎡ 평균 분양가가 2000만원 초반대에 책정될 예정이다.

조합 관계자는 “시공사인 대림산업과 최근 3.3㎡당 2008만원(전용 84㎡ 기준)에 일반분양하기로 협의를 마쳤다”며 “최근 조합원이 내야 할 추가분담금이 가구당 1억원에서 최대 5억원에 달하는 것으로 밝혀져 2000만원 수준에서 팔아야 조합원 부담을 덜어 줄 수 있다”고 설명했다. 뉴타운 안쪽에 위치한 1-1구역(현대건설)과 1-2구역(대우건설)은 1-3구역의 3.3㎡당 분양가에서 50만~100만원가량 저렴하게 책정될 것이라는 게 업계의 시각이다.

실제 총 940가구 중 조합원 몫을 제외한 303가구를 분양하는 1-2구역은 3.3㎡당 평균 분양가 1900만~1950만원을 염두에 두고 있다. 분양가를 1800만원 수준으로 내려야 분양이 잘 될 것이라는 의견도 있지만 수백억원 규모 공사비 증가로 조합원 추가분담금이 늘어날 가능성이 있어 분양가를 내리기 쉽지 않다는 게 조합 측 설명이다.

왕십리뉴타운 3구역도 상황이 비슷하다. 조합은 3.3㎡당 1850만~1900만원 선에서 일반분양에 나설 계획이다. 하지만 다소 비싸다는 평가가 적지 않다.

2구역은 3.3㎡당 분양가 1940만원을 책정했다가 미분양이 발생해 결국 가격을 20%가량 깎아 할인 분양했고 1구역은 분양가를 1700만원 후반대~1800만원까지 낮췄지만 중대형은 주인을 찾지 못했기 때문이다. 인근 중개업소에서도 분양가를 좀 더 낮춰야 미분양을 피할 수 있을 것이라고 말하지만 조합은 어렵다는 입장이다.

3구역 조합 관계자는 “2000만원은 받아야 한다는 의견도 있었지만 낮춘 것”이라며 “사업 지연과 중소형 설계변경 등으로 추가분담금이 늘어나 분양가를 여기서 더 낮추면 조합원들의 부담이 늘어날 수밖에 없다”고 말했다.

신길뉴타운 7구역도 최근 조합원 분양가가 당초보다 수천만원씩 오른 데다 비례율(개발이익률)이 다소 낮아질 것으로 예상되면서 분양가 책정에 어려움을 겪고 있는 것으로 전해졌다. 작년 분양된 11구역의 3.3㎡당 평균 분양가가 1590만원에 책정된 만큼 7구역은 1600만원을 넘어설 것으로 예상된다.

건설사들의 표정은 밝지 않다. 과거 고분양가 뉴타운의 경우 미분양이 대거 발생한 데다 최근 정부가 발표한 전월세 임대소득자에 대한 과세 방침 여파로 주택 매수 심리가 움츠러드는 뜻밖의 악재까지 만나 걱정이 커지고 있다.

한 건설사 관계자는 “미분양을 떠안기보다는 조기에 일반분양 물량을 털어내는 것이 조합과 건설사 모두에게 유리하다”며 “합리적인 수준에서 분양가를 책정할 수 있도록 조합과 분양가를 계속 협의할 것”이라고 말했다.