상가 권리금 보호 Q&A

 

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상가 권리금 보호 Q&A

 

 

 

 

 

 

서울경제 | 2014.09.25 

 

Q 건물주 계약 거절로 분쟁조정땐

시설비·월순익 등 합산해 새 권리금 산정

Q 임차인과 전대계약

건물주 동의 있었다면 재임대도 권리금 보호

Q 권리금 법적 보장되면

'기타소득'에 포함돼 20% 소득세 등 부과

정부가 임대인에게 임차인이 주선한 새로운 임차인과 계약을 맺도록 협력 의무를 부과하는 등 상가 권리금을 공식적으로 보호하는 방안을 내놓았지만 모든 영역에서 법적 효력이 발생하는 것은 아니다. 주택과 달리 점포는 임대차 계약 조건과 형태가 천차만별인데다 권리금 거래 자체가 그동안 법 테두리 밖에서 관습적으로 이뤄져왔기 때문에 사례에 따라 다양한 해석이 가능하기 때문이다. 상가 권리금에 관해 유의할 점을 문답으로 알아본다.

-건물주가 계약을 거절해 분쟁조정을 신청하게 된다면 이전 세입자에게 지불했던 액수의 권리금을 그대로 보장 받게 되나.

△아니다. 시설비·비품 등 유형적 재산과 영업이익, 주변 상가 권리금 등 무형적 재산을 합산해 새로운 권리금을 산정하게 된다. 예컨대 음식점을 5년간 운영했다고 가정했을 때 식당 주방기기와 인테리어 설비 등의 액수 2,000만원 중 노후화 정도를 감안해 1,500만원이 책정된다면 이 금액이 유형적 재산으로 인정된다. 무형적 재산은 통상적으로 6개월간의 월 순수익을 계산한다. 식당의 월 순수익이 1,000만원이라면 6,000만원인 셈이다. 이에 따라 유형과 무형 재산을 합쳐 7,500만원 한도 내에서 손해배상을 받을 수 있게 된다.

-건물주의 동의를 받은 상태에서 찜질방을 운영하는 임차인과 전대 계약을 맺고 식당을 운영하는 경우에도 권리금을 보호 받을 수 있나.

△그렇다. 사전에 임대인의 동의를 얻은 재임대라면 보호 대상에 포함된다. 다만 사전에 동의가 없었다면 임대인이 식당 계약을 해지하더라도 법적으로 보호 받을 수단이 사라지게 된다.

-임대차 계약서에 권리금을 주고받지 않는다는 항목이 포함돼 있는데 계약 종료 후 새로운 임차인에게 권리금을 받을 수 있는 방법은 없나.

△가능하다. 이번에 개정되는 '상가건물임대차보호법'은 의무적으로 지켜야 하는 규정이기 때문에 계약 당사자 간에 권리금을 배제하는 특약 조항을 넣었더라도 임차인은 새로운 임차인을 자유롭게 구해 권리금을 회수하는 것이 가능하다. 임대인이 이를 방해한다면 손해배상 책임을 져야 한다.

-점포를 운영하고 있는 지역이 재개발로 지정되면서 후속 임차인을 구하지 못하고 나오게 됐는데 이전에 지불했던 권리금을 돌려 받을 수 있는 방법이 있나.

△없다. 재개발 사업이나 택지개발촉진법에 따른 매수는 공익사업이기 때문에 임대인에게 손해배상 의무를 부과할 수 없다. 이 경우 배상이 아닌 보상이 필요한데 권리금 보상에 관한 법적 근거는 아직 마련돼 있지 않다. 다만 4개월간의 휴업 보상금은 지급 받을 수 있다.

-권리금이 법적으로 보장되면 앞으로 이에 대한 세금도 부과되는 것인가.

△그렇다. 소득세법상 상가 권리금은 '기타소득'에 포함돼 권리금의 20% 금액에 대해 20%의 소득세가 부과된다. 또 주민세도 소득세액의 10%가 따로 부과된다. 다만 이번 대책은 임대인의 '권리금 약탈'을 바로잡기 위해 시행되는 것이므로 권리금을 지급한 신규 임차인이 그 내용을 신고하도록 하는 의무 규정은 마련되지 않았다.

권경원기자