신도시·택지지구 상가 매입 주의점은

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신도시·택지지구 상가 매입 주의점은

 

 

 

 

 

 

 

서울경제 | 2014.11.02 

 

김재언 KDB대우증권 부동산·세무팀장

 

상권 활성화까지 4~8년… 대출 투자는 피해야

 

Q=금융상품으로 꾸준히 돈을 굴려온 50대 부부입니다. 최근 은행 금리도 낮고 주식시장도 약세라서 고민입니다. 그런데 최근 지인들이 신도시나 택지지구 상가 투자에 열심이더군요. 금융상품에 투자했던 자금을 상가 쪽으로 돌려볼까 하는데 유의할 점은 무엇일까요?

A=시중 금리가 사상 최저 수준으로 떨어지면서 수익형 부동산 투자에 활기가 돌고 있습니다. 상가시장이 대표적으로 최근 상가시장은 내수침체로 공실이 늘고 임대수익률이 갈수록 떨어져 고전 중인 곳이 많기는 하지만 투자 열기는 꺾이지 않고 있습니다. 특히 신도시나 택지개발지구에 많은 투자수요가 쏠리고 있는 모양입니다.

신도시나 택지개발지구는 상업지역을 계획적으로 구성해 상권 형성이 유리하고 배후 주거지역의 구매력이 상대적으로 탄탄하다는 장점이 있습니다. 이 때문에 상업 지역의 활력이 높고 공실도 적어 투자자들이 선호하는 경향이 있습니다. 최근 위례신도시 등 수도권 신도시 지역 상가 투자의 경우 과열 양상까지 보이는 모습입니다.

하지만 아무리 황금알을 낳는 택지개발지구의 중심 상가라도 투자 시에는 반드시 주의해야 할 점이 있습니다. 일반적으로 신도시는 본격적으로 아파트 입주가 시작되더라도 신도시로서 제대로 된 면모를 갖추기까지 상당한 시간이 걸립니다. 특히 신도시 아파트 입주는 단계적으로 이뤄지기 때문에 초기 상업지역은 유동인구가 적어 어려움이 큽니다. 결국 택지지구 내 중심상가는 수익률이 제자리를 찾기까지 짧게는 4~5년 이상 걸리며 상권이 완숙단계에 이르려면 7~8년이 소요되기도 합니다.

이에 따라 상가 분양 당시 분양대행사가 제시한 수익률은 실제 임대수익률과 큰 차이가 있는데다 분양가도 거품이 낀 경우가 대부분이라 투자자의 처음 예상은 크게 빗나가는 경우가 많습니다. 물론 상권이 제대로 형성된 후에는 공실 가능성이 크지 않고 임대료 수준도 비교적 높아 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.

결국 신도시 중심상업지역 내 상가는 기본적으로 충분한 경쟁력과 수익성을 갖췄지만 상권 활성화까지 시간이 걸리는 만큼 투자기간을 길게 잡는 것이 필수입니다. 이 때문에 수익률을 어느 정도 확보할 때까지 충분히 기다릴 수 있는 여력이 있어야 합니다. 따라서 대출을 통한 투자는 피하는 것이 현명합니다. 특히 상가 담보대출은 아파트 담보대출보다 이자율이 높아 수익률이 낮은 기간 동안에는 이자 부담이 크므로 대출이 많으면 상권이 제자리를 찾을 때까지 고전을 면치 못합니다.

결국 신도시가 안정기로 진입할 때까지 견딜 수 있도록 자기자본을 충분히 확보해 투자하는 것이 중요합니다.