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"집값 상승 유망지順 선정…전세보다 주거비 30% 싸"
1주택자도 집 팔면 신청 가능…3년내 절반 상환해도 수수료 無
5억 주택, 2억5천만원 빌려 구매
집값 5000만원 오르면 은행에 차익 2500만원 줘야
[ 이현일 기자 ] 정부가 이르면 오는 3월부터 우리은행을 통해 연 1%대 초저금리 수익공유형 모기지 대출을 도입하기로 결정했다. 소득 제한이 없어 고소득자도 이용할 수 있다. 계약 체결 후 소유권이전등기를 하지 않은 실수요자가 이 대출을 이용할 수 있다. 은행이 집값 상승 가능성이 높은 집을 선별해 대출을 실시할 것으로 예상되는 만큼 집을 선택하는 안목도 중요하다. 독자 문의가 많았던 부분을 문답풀이로 정리했다.
▷얼마까지 대출받을 수 있나.
“총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 제한은 일반 주택담보대출과 마찬가지로 적용받는다. 서울·수도권의 DTI는 60%, LTV는 70%다. 지방은 은행이 자율적으로 적용한다. 소득이 충분하다면 집값의 70%까지 대출 받을 수 있는 것이다.”
▷언제부터 대출받을 수 있나.
“이르면 3월부터 신청을 받을 예정이다. 그 전에 계약을 했더라도 소유권이전등기를 안 했다면 대출을 받을 수 있다.”
▷3000명은 어떤 방법으로 선정하나.
“은행은 조달금리보다 낮은 연 1%대의 이자로 대출을 하기 때문에 7년간 손해를 본다. 대신 7년 후 집값이 오른 부분을 정산받아 이득을 취한다. 신청을 받은 뒤 집값 상승이 유력한 지역 순으로 은행이 자체적으로 선정할 것으로 보인다.”
▷시세차익을 어떤 방식으로 나누나.
“대출받고 7년이 지나면 주택을 팔지 않더라도 그 시점의 집값(감정가격)과 매입 가격을 비교해 정산한다. 최초 매입 가격에서 대출금 비율만큼 은행이 가져간다. 집값이 떨어졌다면 대출 금리만 오를 뿐 정산 의무는 없다. 예를 들어 5억원짜리 집을 2억5000만원 대출받아 사서 7년 뒤 집값이 5억5000만원이 됐다고 가정해보자. 은행이 차익의 절반인 2500만원을 가져간다. 다만 은행이 가져갈 수 있는 차익은 대출액의 연간 7%까지로 제한한다. 위의 사례에서는 7년 뒤에 집값이 아무리 많이 올라도 은행은 1억2250만원(2억5000만원×0.07×7) 이상을 가져갈 수 없다.”
▷거치기간을 둘 수 있나.
“최대 5년까지 이자만 낸 뒤 이후 15~25년에 걸쳐 원리금을 균등분할 상환해야 한다. 대출 실행 3년 안에 대출 원금의 50%까지 중도 상환해도 수수료를 물리지 않는다.”
▷중간에 집을 팔면 어떻게 되나.
“5년 이내에 집을 팔면 기간에 따라 일정한 조기상환 수수료를 내야 한다. 1가구 1주택자라도 2년 내에 집을 판다면 양도세가 부과되기 때문에 대출자가 손해를 볼 확률이 크다.”
▷추가로 집을 사면 어떻게 되나.
“정부의 공유형 모기지는 무주택자를 위한 대출로 다른 주택을 사서(일시적) 2주택자가 되면 조기 상환해야 한다. 지방 근무 등으로 불가피하게 다른 집을 산 경우라도 1년의 유예기간에 한 집을 처분하거나 대출을 조기 상환해야 한다. 다만 집을 한 가구만 산 뒤 전월세를 놓고 다른 곳에서 전월세로 거주하는 것은 금지하지 않는다.”
▷이런 대출상품을 내놓은 이유는.
“전월세난으로 어려움을 겪고 있는 중산층이 낮은 금리로 내집 마련을 할 수 있도록 돕기 위해서다. 시세 2억5000만원 아파트를 수익공유형 모기지로 구입할 경우와 전세(1억7000만원)와 월세(보증금 3000만원·월 70만원)로 거주할 경우를 비교해 본 결과 집값이 떨어지지만 않으면 수익공유형 은행 대출이 가장 유리하다. 7년 동안 집값이 그대로일 경우 공유형 대출의 주거비용이 전세와 월세보다 각각 28%와 48% 낮은 것으로 나타났다.”
이현일 기자