정부·서울시, 도시재생 직접 챙긴다…예산 지원 '확대'​

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정부·서울시, 도시재생 직접 챙긴다…예산 지원 '확대'​

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뉴스1 | 2015.03.11

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경제 활성화 위한 소프트웨어도 개발, 융·복합 개발 도모

(서울=뉴스1) 임해중 기자 = "국가기간산업의 주요 기업들이 입찰담합에 따른 처벌로 과징금을 1조원이나 냈음에도 불구하고 영업정지까지 받아야 할까?"
"뉴타운·재개발·재건축이 무산된 노후주택 밀집지역의 주민들은 어떻게 주거의 질을 높일 수 있을까?"
'미리보는 건설부동산포럼'은 오는 12일 열리는 뉴스1 건설부동산포럼의 사전 기획으로 최근 이슈가 되고 있는 대형건설사들의 입찰담합 이중처벌 문제와 도시재생에 대한 다양한 해법을 제시하고자 한다.<편집자 주> 

                                               그래픽=류수정 디자이너© News1

뉴타운과 재개발 등 전면철거 방식의 개발이 한계에 직면하면서 지역 실정에 맞춰 도심 공동체를 리모델링하는 도시재생이 새로운 정비사업 패러다임으로 부상했다. 불과 수년 전 도시재생 개념이 국내에 도입돼 '한국형 도시재생 사업'은 아직 걸음마 단계에 불과하다. 도시재생이 정착할 수 있도록 정부와 지방자치단체가 다양한 지원 방안을 적극적으로 검토하고 있는 배경이다.

2014년부터 2023년까지 도시재생을 위한 기본방침을 수립한 정부는 100조원에 달하는 국민주택기금을 주택도시기금으로 확대·개편해 도시재생 사업에 대한 지원을 늘릴 계획이다. 지난해 5월 전국 13개 지역을 도시재생 선도지역으로 선정한 국토교통부는 4년간 국비 1400억원을 지원할 방침이다. 서울시 역시 올해 도시재생본부를 신설하고 시범사업과 관련된 컨설팅 제공에 나서는 등 지자체 중 도시재생 지원에 가장 적극적으로 나서고 있다.

◇한국형 도시재생, '공동체' 활성화에 초점

구도심 기능 회복, 지역 커뮤니티 활성화 등 다양한 목적으로 추진되는 도시재생은 광범위한 분야를 아우르고 있어 전문가들 사이에서도 개념에 대한 의견이 분분하다. 하지만 노후 주택을 철거하고 아파트를 신축하는 뉴타운·재개발과 달리 주민과 공공이 지역 경제 활성화를 위한 소프트웨어도 함께 개발한다는 점에서 기존 정비사업보다 한 단계 진일보한 방식이라는 데는 의견이 일치한다.

도시재생과 재개발·재건축간 차이는 개발 주체와 사업방식에서 보다 뚜렷하게 드러난다. 전면 철거방식의 정비사업은 토지 소유자가 조합을 구성하고 개발이익을 극대화는데 초점이 맞춰져 원주민 재정착률이 떨어진다는 문제점을 안고 있다. 노후 주택지를 정비하는 효과가 있지만 지역 공동체를 파괴하는 부작용이 발생했던 것이다. 이 때문에 재개발·뉴타운과 재건축은 주민 갈등, 수익성 하락에 따른 조합원 내분으로 사업 추진에도 어려움을 겪어 왔다.

정부와 서울시가 구도심 기능 회복은 물론 주민 참여를 도시재생의 핵심요소로 강조하는 이유다. 주민 참여 기반의 재생사업을 통해 지역 공동체 발전을 도모하고 노후화된 도심에 활력을 불어넣는 융·복합 개발을 지향하고 있는 것이다. 국토부 역시 '국가 도시재생 기본방침'을 수립하며 마을기업 창업지원, 상권 활성화 등 소프트웨어 부분에 대한 지원에 무게를 두고 있다.

세운상가를 서울형 도시재생 사업지로 선정한 서울시는 단순히 건축물을 정비하는 일을 넘어 구도심 기능 회복을 위한 콘텐츠 개발을 지원한다는 계획을 발표했다. 세운 가동 상가와 청계 상가 사이 청계천에 보행교를 건설하고 종묘 앞 세운초록띠 공원부터 퇴계로 진양상가까지 보행데크를 연결해 복합문화거리를 조성하겠다는 계획이다.

이제원 시 도시재생본부장은 "도심을 남북으로 연결하면 역사와 문화, 산업 기능이 어우러진 개발을 유도할 수 있다"며 "세운상가가 문화, 관광, 산업 거점으로 변신하면 자연히 상권 기능도 회복될 것"으로 기대했다.

◇주택도시기금법 제정, 기금 지원 근거 마련…메자닌 기법도 도입

서울시는 '세운상가'를 서울형 도시재생 사업지로 선정하고 복합문화거리를 조성할 계획이다. 사진은 세운상가 전경© News1 손형주 기자

민간과 공공이 함께 구도심 개발에 협력한다는 점에서 도시재생은 재개발·재건축과 사업방식에서 상당한 차이를 보인다. 기존 정비사업은 토지나 건물 소유주가 재산권을 행사한다는 취지가 강했다면 도시재생은 공공사업의 성격이 더 뚜렷하다.

도시재생은 공공이 재원을 일정 부분 투입하기 때문에 예산을 효율적으로 확보하고 이를 적절히 사용하는 일이 중요하다. 이를 위해 정부는 '주택도시기금법'을 제정하고 국민주택기금을 도시재생에 투입할 수 있는 법적 근거를 마련했다.

지난 1981년 설립된 국민주택기금은 청약저축과 국민주택채권을 재원으로 주택 건설자금, 서민 전세자금, 서민을 위한 주택 구입자금 등으로 활용됐다. 운용 금액만 100조원이 넘는 국민주택기금이 주택도시기금으로 개편됨에 따라 도시재생에 공공기금을 투입할 수 있는 법적 근거가 마련됐다.

국토부 관계자는 "정부 예산은 도시재생에 필요한 기반시설을 확충하는데 사용되고 민간이 개발 사업을 추진하면 주택도시기금은 이를 지원하는데 활용된다"며 "기금을 통해 직접 건설자금을 빌려줄 수도 있지만 메자닌 금융 기법을 활용해 민간 자금을 끌어들이는 방법도 있다"고 설명했다.

메자닌은 투자자에게 신주인수권 등 성공보수를 부여하는 대신 무담보나 저리로 자금을 조달하는 금융기법이다. 도시재생에 도입되는 메자닌은 정부가 투자자들이 빌려준 자금에 대한 변제를 약속하는 구조여서 투자자 입장에서는 리스크가 거의 없다는 게 장점이다.

이 관계자는 "이 방식을 적극적으로 활용하면 시중 자금을 도시재생 투자로 대거 끌어들일 수 있다"고 덧붙였다. 실제 일본 민간도시개발추진기구(OPUD)는 메자닌 금융을 활용해 도시재생과 관련된 대규모 프로젝트를 수행한 바 있다.

서울시도 5년간 도시재생 사업에 필요한 예산 2조원을 마련하고 필요한 부분에 대해서는 공공재원을 적극 투입하겠다는 계획이다.