서울 뉴타운 28곳 해제 영향…‘희소성’ 부각돼 뉴타운 남은 곳 호호

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서울 뉴타운 28곳 해제 영향…

‘희소성’ 부각돼 뉴타운 남은 곳 호호

매경이코노미 | 2015.05.18

서울 뉴타운·재개발 구역 28곳이 추가로 해제되면서 희소가치 높아진 뉴타운 분양 물량에 수요자가 몰릴 전망이다.

사진은 서울시 용산구 한남뉴타운 전경.

      
서울시의 ‘뉴타운·재개발 ABC 관리방안’ 발표로 뉴타운 정비사업장 중 28곳이 추가로 해제됐다. 뉴타운·재개발 ABC 관리방안의 주요 내용은 전체 뉴타운 지정 구역인 683곳을 A·B·C 3개 유형으로 나눠 관리한다는 내용이다. 서울시는 지난 4월 22일 사업 추진이 사실상 불가능하다고 판단한 28개 구역을 시장 직권으로 해제하겠다고 밝혔다.

이번 뉴타운 해제 발표는 지난 3년간 서울시가 추진해 온 뉴타운 대책을 마무리하는 성격이 강하다. 그래서 이제 남은 뉴타운 구역은 사실상 서울의 마지막 뉴타운이라고 보면 된다. 그러면서 거꾸로 뉴타운 분양에 관심을 갖는 실수요자가 많아졌다. 희소성 덕분이다.

서울시는 지난해 말에도 뉴타운 출구전략의 일환으로 강북지역 뉴타운·재개발 구역 10곳을 해제한 바 있다. 당시까지만 해도 뉴타운 출구전략 기조가 유지되면 재개발 지분 가격이 떨어질 것이란 전망이 주를 이뤘다. 하지만 분양 시장이 훈풍을 타면서 뉴타운 해제 소식 이후 뉴타운·재개발 구역 지분 가격이 오히려 오르는 추세다.

부동산114에 따르면 올 1분기 기준 서울 뉴타운·재개발 지분 가격은 3.3㎡당 2464만원으로 앞서 뉴타운 구역 10곳 해제가 발표됐던 지난해 4분기(2435만원)보다 소폭 올랐다.

구역 해제로 뉴타운 희소성 높아져

북아현·장위 등 대규모 사업 순항

분양 시장이 훈풍을 타는 것과 뉴타운·재개발 조합원 지분 가격이 오르는 것이 무슨 상관일까.

해답은 일반분양가에 있다. 일반적으로 주택 시장이 회복하는 시기에는 일반분양 물량의 분양 가격이 상대적으로 높아지는 경향이 있다. 앞으로 집값이 오를 것이란 기대가 커지면 그 전에 일반분양에 비해 좋은 물건을 확보할 수 있는 조합원 지분 가격이 먼저 오르게 된다.

김광석 리얼투데이 이사는 “최근 수도권 주택 시장의 거래나 청약 성적, 가격 동향으로 미뤄 볼 때 재개발 사업에 긍정적인 신호가 많아지면서 뉴타운·재개발 사업이 주목받는 상황”이라고 설명했다.

실제로 지난해까지 사실상 멈춰 있던 뉴타운·재개발 사업은 지난 4월 분양가상한제가 사실상 폐지되고 분양 시장 열기가 고조되면서 활기를 띠고 있다. 올해 분양되는 뉴타운·재개발 물량만 5000여가구다.

연내 분양 물량도 가장 많고 인기를 끄는 곳은 서울 서대문구 북아현뉴타운이다. 대우건설이 공급하는 ‘아현역푸르지오’와 대림산업이 공급하는 ‘e편한세상신촌’은 이미 지난 4월과 5월 첫 주 성황리에 분양을 마쳤고, 현대건설이 하반기 중 1-1구역에서 ‘북아현힐스테이트’를 선보일 예정이다. 총 1226가구 중 350가구가 일반에 공급된다.

북아현뉴타운은 총 1만1000여가구가 들어서는 주거타운으로 개발되고 있다. 바로 옆에 개발 중인 아현뉴타운 1만3000여가구까지 합하면 향후 총 2만4000여가구 규모의 도심 최대 주거타운으로 탈바꿈한다. 북아현뉴타운은 광화문이나 여의도 등 중심업무지구뿐 아니라 신촌 대학가와도 가까운 입지로 통한다.

앞서 공급된 아현역푸르지오는 평균 분양가가 다른 뉴타운 단지에 비해 높은 점은 아쉽다. 아현역푸르지오는 3.3㎡당 평균 2040만원에 분양됐고, 당초 같은 달 분양될 예정이었던 e편한세상신촌도 조합 측에서 분양가를 올려 달라고 요구하는 바람에 청약 일정이 5월로 미뤄졌다. 4월 분양가상한제가 사실상 폐지된 후 서울시 내 뉴타운·재개발 분양가가 계속 오르는 추세인 만큼 북아현힐스테이트 분양 성패도 분양가에 따라 갈릴 것으로 보인다.

“전용면적 85㎡ 이하 중소형 단지가 인기를 끌고, 대형 평수는 미달되거나 경쟁률이 낮았던 점을 감안해 청약 전략을 세우면 좋다.” 김규정 NH투자증권 부동산연구위원의 조언이다.

서울 뉴타운 중 규모가 가장 큰 곳은 성북구 장위뉴타운이다. 지난 2005년 말 뉴타운으로 지정된 지 10년 만에 착공에 들어간다. 장위뉴타운은 187만여㎡ 규모에 2만4000여가구를 수용하는 대규모 뉴타운이다. 지난해 뉴타운 지정이 취소된 12·13구역을 제외하면 장위 1~11구역, 14~15구역 등 13개 구역 내에서 재개발 사업이 추진 중이다.

장위1구역, 장위5구역 등에서 삼성물산 래미안, 대우건설 푸르지오 등 대형 브랜드를 갖춘 물량이 줄줄이 분양될 예정이어서 선택의 폭도 넓다. 가장 사업 속도가 빠른 장위2구역에선 지난 4월 말 코오롱건설이 325가구를 공급하는 ‘꿈의숲코오롱하늘채’ 청약이 순위 내 마감됐다.

장위뉴타운은 대형 마트, 대형 병원 등 생활편의시설도 풍부한 편이다. 교통여건도 나쁘지 않다는 평가다. 지하철 1·4·6호선을 이용할 수 있으며 북부·동부간선도로도 인접해 있다. 서울 경전철 동북선(상계~왕십리) 신설 역도 뉴타운 내 지어질 예정이다.

부동산114에 따르면 장위뉴타운이 있는 성북구 장위동의 평균 매매가는 3.3㎡당 1215만원이다. 성북구의 평균 매매가는 3.3㎡당 1189만원 선이다. 최근 공급된 꿈의숲코오롱하늘채는 인근 시세보다 3.3㎡당 300만원가량 높은 가격에 공급됐다. 나머지 장위뉴타운 분양가도 입지에 따라 3.3㎡당 1500만원 안팎에 책정될 것이란 전망이 많다.

서울 성동구에서는 왕십리뉴타운 입주가 본격적으로 진행 중인데 인근 하왕십리 일대 하왕1-5구역을 재개발한 ‘왕십리자이’가 5월 중 분양에 나선다. 왕십리자이는 지하 4층에서 지상 20층 7개 동 규모의 전용 51~84㎡ 총 713가구로 이 중 287가구를 일반분양한다. 일반분양은 전용별로 51㎡ 41가구, 59㎡ 156가구, 84㎡ 90가구 등으로 구성됐다. 지하철 2·5호선과 중앙선·분당선 환승역인 왕십리역, 2호선 상왕십리역, 행당역을 걸어서 이용할 수 있다.

서울시 내 28곳이 뉴타운에서 추가로 해제되며 뉴타운 물량의 희소성이 더 커진 것은 사실이다. 하지만 변수는 있다. 전문가들은 지난 4월 민간택지 분양가상한제 폐지로 뉴타운 아파트 일반분양가가 당분간 오를 것이라고 분석한다.

장경철 부동산센터 이사는 “일반분양가가 주변 시세보다 높아질 것으로 전망될 땐 조합원 지분을 매입하는 게 유리할 수도 있으니 사업 구역별 장단점을 꼼꼼히 따져보면 좋다”고 조언했다.

정다운 기자