빗장 풀린 재건축 시장…하반기 과열 우려

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빗장 풀린 재건축 시장…하반기 과열 우려

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SBS CNBC | 2015.07.15

   

■ 김선경의 민생경제 시시각각

<앵커>

규제의 빗장이 풀리면서 살아나기 시작한 부동산 시장이 하반기엔 더욱 활기를 뛸 전망입니다.

특히, 재건축 아파트의 경우 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 보여서 다른 한편에선 과열을 우려하는 목소리도 들립니다.

단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수 전화연결해 올 하반기 재건축 시장을 점검해보겠습니다.

교수님, 지난 5월 말부터 재건축 대상 규제가 크게 완화됐어요.

먼저 간략하게 내용을 짚어주시죠.

<조명래 교수 / 단국대학교 도시지역계획학과>

재건축 가능 연한이 40년에서 30년으로 줄었습니다.

그에 따라서 1987년에서 1991년에 준공된 재건축단지가 수혜를 받게 됐는데요.

전국적으로 61만 가구, 서울에는 2만 8110가구가 있습니다.

그리고 건축 연한에 관계없이 구조안전성이 최하등급인 E등급이면 재건축이 가능하도록 했고요.

층간소음이나 배관설비 노후화로 인해서 주거환경이 악화될 경우에도 재건축이 가능하게 했고요.

그리고 재건축을 할 때 지금까지 전용면적 85㎡를 연면적 50% 이상 짓도록 한 임대아파트 의무비율 기준이 폐지되서 사업성이 그만큼 개선됐습니다.

<앵커>

또, 재건축 사업이 지연된다는 불만이 많았던 것 중에서 그동안 공공관리제에서 강제하던 사업시행 인가 후, 시공사를 선정이라는 규제가 있었는데, 하반기부터 이것도 완화될 예정이라고요?

<조명래 교수 / 단국대학교 도시지역계획학과>

네, 그렇습니다.

공공관리제 적용을 받는 정비사업의 시공사 선정시기를 완화하는 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 지난 6일에 국회 국토교통위 법안심사소위를 통과했습니다.

조합과 시공사 공동시행 사업이라든가 LH 등 공공 기관이 조합 업무를 대행하는 정비사업 지역에서는 조합설립 이후에 시공사를 선정할 수 있도록 하는 규정을 신설하게 됐습니다.

현행 법령하에서는 지자체 조례로써 정하도록 했는데, 서울시 같은 경우에는 사업시행 인가 이후에 시행사를 선정하도록 되어 있습니다.

그리고 이 개정안이 이번달 임시국회가 열릴 예정인데, 이때 통과가 된다면 내년 초부터 시행할 예정입니다.

<앵커>

그런데 조합이나 건설사들은 이번 개정안에 대해 불만이 많다고 하는데, 이건 왜 그런겁니까?

<조명래 교수 / 단국대학교 도시지역계획학과>

조합이나 건설사는 공공관리제 적용사업장도 일반사업장처럼 사업시행 이전에 시공사 선정할 수 있도록 요구를 줄곧 해왔습니다.

왜냐하면 시공사 선정을 빨리하게 되면 조합 운영자금이나 설계비 마련이 쉬워져서 사업 추진이 그만큼 빨라진다는 이유에서 시기 선정을 빨리 하도록 요청했습니다.

<앵커>

사업 추진이 빨라질 수 있기 때문에 조합과 건설사가 요구해왔는데, 서울시가 반대하고 있는 거잖아요.

그 이유가 뭡니까?

<조명래 교수 / 단국대학교 도시지역계획학과4>

서울시는 시공사를 미리 선정하면 시공사들이 돈을 내서 정비 사업안을 짜게 되는데, 이 과정에서 조합임원과 유착관계가 생기고, 설계비나 사업비가 부풀러져서 각종 비리가 나타나는, 그래서 지금까지 경험했듯이 사업이 오히려 지연된다고 보고 있습니다.

그래서 서울시는 조합이 사업안을 미리 짠 후에 시공사를 경쟁 입찰로 선정하게 된다면 비용도 줄이고, 사업도 조합원이 주도적으로 추진하게 됨으로써 그만큼 효율성이 있다고 보는 것이죠.

만약 일찍 선정하려면 공공관리제로 가라는 것이 서울시 입장입니다.

<앵커>

어쨌든 개정안이 통과되면, 재건축사업이 속도를 낼 것으로 보이는데요.

재건축 관련 규제 완화와 함께 분양가 상한제도 폐지됐잖아요.

서울 강남의 집값, 특히 재건축 아파트 분양가가 들썩이고 있다고 하는데, 어느 정도입니까?

<조명래 교수 / 단국대학교 도시지역계획학과>

하반기 서울지역 재건축 아파트 분양 예정지는 10곳 3127가구에 달할 것으로 예상하고 있는데요.

일반분양 가운데 강남3구와 강동구의 경우에는 2071가구가 분양될 예정이고요.

평당 분양가는 가락시영의 경우에는 3㎡당 2800만원 정도가 될 것으로 보이는데, 대치동 재건축 아파트의 경우는 4000만원에 육박할 것으로 예상하고 있습니다.

<앵커>

정말 분양가가 만만치 않습니다.

상반기에 전세난에 지친 실수요자들이 집값을 끌어올렸다면, 하반기엔 '강남3구발' 집값 상승을 예상하는 의견들이 많은데요. 어떻게 보고 계십니까?

<조명래 교수 / 단국대학교 도시지역계획학과>

하반기에도 집값이 계속 오를 것으로 예상하고 있는데, 상반기보단 덜 오를 것으로 보고 있습니다.

하지만 분양시장은 하반기에도 청약 광풍이 계속 불 것으로 보여서, 특히 일부 강남 재건축 단지를 중심으로한 분양가격이 계속 오를 것 같습니다.

평균 가격 상승은 다소 약화되더라도 강남과 비강남 간 주택가격의 격차가 심화돼서, 즉 부동산 자산의 계층간 격차가 앞으로 더욱 커질 것으로 보입니다.

<앵커>

또 우려하는 목소리는 강남발 집값이 과열될 경우, 부동산 시장의 열기를 식힐 필요가 있지 않겠느냐는 의견이 나오는데, 대안은 무엇이라고 보십니까?

<조명래 교수 / 단국대학교 도시지역계획학과>

강남 집값 상승은 과거만큼 현저하지 않을 것으로 봅니다만, 중요한 것은 집값 과열을 초래할 것으로 보인다는 점이죠.

이렇게 된다면 무주택자들의 주택 매입이 그만큼 힘들어지고 전세란도 더욱 악화될 수 있습니다.

따라서 강남지역의 재건축 아파트에 대해서는 탄력적 분양가 상한제의 기준을 완화해서 재적용할 필요가 있고요.

전매제한이라든가 LTV/DTI를 선별적으로 강화할 필요가 있을 것 같고요.

평당기준으로 종부세를 도입하는 방안에 대한 검토도 필요하고, 마지막으로 재건축의 시기 조정이라든가 초과이익 환수를 강화하는 방안들의 적용도 필요할 것 같습니다.

<앵커>

대치동 은마 아파트가 10억원을 눈앞에 두고 있고, 개포동 주공, 잠실 주공, 강남 재건축 빅3 아파트값이 역대 최고점에 다가섰더라고요.

강남발 집값 상승이 집 없는 서민들의 주거불안을 부채질 하지 않도록 적절한 대책 마련이 돼야 할 것 같습니다.

조 교수님, 오늘 말씀 잘들었습니다.

김선경 기자