올해 달라지는 정비사업 제도(1)… 1월 8일 통과된 도정법 개정안 총정리

 

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올해 달라지는 정비사업 제도(1)…

1월 8일 통과된 도정법 개정안 총정리

 

 

 

 

 

 

 

 

 

최영록 기자 2016.01.29

 

정비사업 긴급할 땐 기본계획 수립없이 즉시 시행

 

재개발·재건축사업도 오피스텔 공급 허용
시공자 채권 일부 포기해도 손금산입 가능

 

올해로 시행 13년째인 ‘도시 및 주거환경정비법’이 또다시 크게 변화된다.

 

국토교통위원장의 대안으로 지난 8일 국회 본회의를 통과한 ‘도정법’ 개정안은 대부분 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하는 것을 원칙으로 정하고 있다. 다만 재건축 동별 동의요건 완화 등과 같이 일부 규정에 대해서는 공포 후 곧바로 적용받을 수 있도록 하고 있다.

 

이처럼 이번 ‘도정법’ 개정안에서는 각 규정별로 시행시기를 다르게 적용하고 있다. 따라서 사업을 진행하는데 있어 혼란을 방지하려면 각 규정들이 언제부터 시행되고, 또 어떻게 변하는지를 눈여겨봐야 한다.

 

우선 재건축 동별 동의요건 완화와 함께 긴급하게 정비사업 시행이 필요할 경우 기본계획 수립 의무 배제, 정비계획 입안자 확대, 사업시행자 지정 대상 확대, 지정개발자 사업시행자 지정 요건 추가, 토지소유자 동의요건 면제, 법적상한용적률 허용, 소형주택 공급의무 면제 등의 규정이 공포와 동시에 시행된다.

 

또 재개발·재건축에 오피스텔 공급 허용, 손금산입제도 확대 등도 마찬가지다. 아울러 공공기관이 지방으로 이전할 경우 토지 또는 건축물을 양수한 자 모두를 조합원 대상자로 분류, 양수한 주택 수만큼 우선공급 허용 등 역시 여기에 해당된다.

 

 

▲긴급한 정비사업 시행은 각종 의무규정 면제(제3조제1항 단서 등)

 

정비사업 시행이 긴급하게 필요한 경우 각종 의무규정을 면제하는 조항이 공포 후 즉시 시행된다.

 

먼저 도시·주거환경정비기본계획을 수립하지 않아도 된다. 종전에는 도지사만이 대도시가 아닌 경우에 한해 기본계획을 수립하지 않을 수 있었지만 앞으로는 다르다.

 

‘도정법’ 제3조제1항 단서 규정의 개정으로 긴급히 정비사업 시행이 필요하다고 인정되는 경우 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 등도 기본계획을 수립하지 않게 된다. 나아가 법 제8조제4항제1호 규정도 개정되면서 천재·지변이나 그 밖의 불가피한 사유뿐 아니라 ‘재난 및 안전관리 기본법’ 제27조 또는 ‘시설물의 안전관리에 관한 특별법’ 제10조2에 따른 주택의 구조안전상 사용제한이나 사용금지도 추가됐다.

 

이때 정비계획의 입안을 제안할 수 있는 자는 지정개발자 또는 주택공사 등으로 확대되고, 지정개발자를 통해 시행하는 경우에는 정비구역 안의 토지등소유자의 동의요건도 면제된다. 더욱이 법적상한용적률 적용에 따라 늘어난 용적률의 절반을 전용면적 60㎡이하의 소형주택으로 공급해야하는 의무규정도 면제받는다.

 

 

▲재개발·재건축에도 오피스텔 공급 허용(제6조제2항, 제3항, 제7항)

 

준주거·상업지역에서 시행되는 재개발·재건축사업에 오피스텔 공급이 허용된다.
종전에는 주택 및 부대·복리시설만 건설해 공급할 수 있었다. 하지만 법 제6조제2항 및 제3항이 개정됨에 따라 주택, 부대·복리시설뿐 아니라 오피스텔도 추가됐다. 따라서 앞으로 재개발·재건축에도 오피스텔을 지어 공급할 수 있게 된다. 다만 준주거지역과 상업지역에서만 건설이 가능하고, 오피스텔의 규모는 전체 건축물 연면적의 30%이하로 제한된다.

 

당초 이 규정의 경우 제2항 및 제3항은 공포 후 즉시 시행하는 대신 제7항에 대해서는 6개월의 경과조치를 뒀었다. 하지만 위원장 대안으로 통합되면서 모두 공포됨과 동시에 시행하는 것으로 수정됐다.

 

 

▲지정개발자에 주택공사 등이 공동시행하는 경우 포함(제8조제4항 등)

 

시장·군수가 사업시행자를 지정할 수 있는 이른바 지정개발자에 주택공사 등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우도 포함된다. 이 경우 시장·군수는 제1호, 제2호, 제8호에 해당할 때에만 지정개발자를 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행할 수 있다. 지정개발자를 사업시행자로 지정할 수 있는 요건을 분리해 별도로 규정한 것이다. 이 규정들 역시 공포 후 즉시 시행된다.

 

 

 

▲손금산입제도 확대(제16조의2제7항)

 

손금산입제도 확대 규정도 공포 후 즉시 시행된다.
시공자 등이 조합 등에 대한 채권의 일부를 포기하는 경우에도 ‘조세특례제한법’에 따라 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있게 된다. 종전에는 채권의 전부를 포기한 경우에만 손금산입이 인정됐지만 앞으로는 일부를 포기하는 경우에도 인정받을 수 있게 된다. 게다가 종전과 달리 추진위 승인 취소에 따라 비용의 일부를 보조받은 추진위의 경우에도 포함된다.

 

다만 부칙 제5조에서와 같이 이번 개정안이 시행되기 전에 제16조의2제1항에 따라 추진위 또는 조합설립인가가 취소되거나 추진위 또는 조합의 해산을 신청한 경우로서 제16조의2제4항에 따라 비용의 일부를 보조받았거나 제16조의2제7항에 따라 시공자 등이 채권의 일부를 포기하려는 경우에는 이 법 시행일부터 6개월 이내에 채권확인서를 제출해야 한다.

 

 

 

▲공공기관 소유의 토지 또는 건축물 양수자도 조합원(제19조제1항 단서 신설 등)

 

공공기관 지방이전에 따른 조합원의 자격이나 주택공급방법 등 새롭게 신설된 규정도 공포 후 즉시 시행된다. 단 해당 규정은 시행일부터 2년까지만 효력을 갖는다.
공공기관 지방이전 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 정비구역 내 토지 또는 건축물을 양수한 자 모두 조합원이 된다. 공유의 경우에는 대표자 1인이 조합원이 된다.

 

또 공공기관이 소유한 정비구역 내 토지 또는 건축물을 야우한 자에 대해서는 양수한 주택 수만큼 우선공급이 허용된다.

 

 

최영록 기자