분양가상한제, 강남보다 강북 재개발·재건축에 더 큰 타격

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분양가상한제

강남보다 강북 재개발·재건축에 더 큰 타격

하우징헤럴드 2019.09.16

강남분양가, HUG의 90% 안팎 수준으로 하락
강북은 75%수준까지 하락… 양극화 더욱 심화

[하우징헤럴드=김병조기자] 민간택지 분양가상한제가 서울 강남보다 강북의 재개발·재건축에 더 큰 타격을 줄 것이라는 분석이 나왔다.

서울 강남의 분양가는 현행 HUG(주택도시보증공사) 분양가의 90% 안팎 수준으로만 떨어져 영향이 상대적으로 적은 반면, 서대문구 등 강북은 HUG 분양가의 75% 수준까지 떨어져 조합원 타격이 클 것으로 분석됐다.

시뮬레이션을 통해 이번에 분석 자료를 내놓은 한 정비사업 전문가는 “분양가상한제를 결정하는 주요 요인세 가지(택지비+건축비+가산비) 중 건축비와 가산비는 사실상 강남북 간 가격 격차에 영향을 거의 미치지 않는다고 볼 수 있다”며 “사실상 분양가상한제 분양가의 가격 차이를 결정짓는 가장 중요한 요인은 토지가격이다”고 설명했다.

그러다보니 토지가격이 낮은 강북 지역은 분양가상한제 분양가도 낮게 나오는 빈익빈 부익부 현상이 벌어질 수 있다는 해석이 나온다. 강남 집값을 잡겠다고 내놓은 분양가상한제가 강남북 가격 격차를 더욱 더 늘리는 엉뚱한 결과를 초래할 수 있다는 것이다.

분석 자료에 따르면 올해 1월 1일 기준의 3.3㎡당 표준지 공시지가는 강남구 A지역이 5천850만원이었고, 송파구 B지역은 3천930만원, 은평구 C지역은 1천490만원, 서대문구 D지역은 1천320만원으로 지역별 편차가 컸다.

문제는 강북 지역의 분양가상한제 분양가가 현재 HUG 분양가보다 크게 낮다는 사실이다. 이를 바탕으로 해당 지역 HUG 분양가와 분양가상한제 예상 분양가를 비교해 보니 서대문구 D지역 현장은 HUG 분양가의 75% 수준에, 은평구 C지역 현장은 77%에 불과했다. 반면 강남 A지역 현장은 92%, 송파 B지역은 86%로 강남 보다 강북 지역의 피해가 더 큰 것으로 나타났다.

이번 분석은 국토교통부의 정확한 ‘분양가상한제 평가지침’이 아직 나오지 않은 상황에서 산출한 추정치로 향후 확정된 평가지침의 각종 적용 기준 차이에 따라 결과가 달라질 수 있다. 하지만 이번 시뮬레이션이 종전의 분양가상한제 기준을 적용했다는 점에서 국토부가 크게 기준 변경을 하지 않는 이상, 큰 차이점은 나타나지 않을 것이란 관측이다.

이 전문가는 “강북 지역은 토지가격이 상대적으로 낮다 보니 분양가가 낮게 산정될 경우 일반분양가가 조합원 분양가보다 낮게 나올 수도 있다”며 “강북이 강남보다 토지가격이 낮다 보니 정부의 분양가상한제의 가격 규제의 피해도 더 크게 받을 수 있다”고 지적했다.

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)