[2·4대책 Q&A] "공공 재개발·재건축 vs 공공직접시행 중 선택 가능"

 

[2·4대책 Q&A]

"공공 재개발·재건축 vs 공공직접시행 중 선택 가능"

"신규매입 입주권 안 줘, 사업 늦어진다고?…문제 없을 것"

 

 

 

 

 

연합뉴스 | 2021.02.04

 

역세권 도심공공주택은 안전진단 기준 완화…이르면 하반기 예정지구 지정

신규 공공택지지구 상반기 2∼3차례 나눠 발표 계획

(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 정부는 2021년부터 2025년까지 공공 주도로 전국에 83만6천가구의 주택을 공급하겠다는 방안을 4일 발표했다.

 

국토교통부는 "이례적인 초저금리와 가구 분화 상황에서 시장 과열을 안정시키고, 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책"이라며 "취약 계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택 공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다"고 강조했다.

 

특히 정부는 이번에 새로 선보인 '공공 직접 시행 정비사업'과 지난해 내놓은 공공 재개발·재건축에 대해 주민과 조합이 장단점을 따져본 뒤 선택할 수 있다고 설명했다.

 

공공직접시행정비사업과 도심공공주택복합사업 등은 이르면 올해 하반기에 예정지구 지정이 추진될 예정이다.

 

이번 대책에서 빠진 신규 공공택지지구 발표는 올해 상반기에 2∼3차례 나눠 진행될 예정이다.

 

다음은 국토부가 마련한 이번 공급대책 관련 일문일답.

 

--그간 공급이 충분하다고 했는데, 이번 대책을 발표하는 이유는.

 

▲ 그간 공급 기반 확충에도 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기는 한계가 있는 상황이다. 실수요 보호와 투기수요 근절 등의 정책 기조를 유지하면서 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하기 위해 이번 대책을 발표했다.

 

--그간 획기적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는.

 

▲ 이미 12·16대책, 5·6대책, 8·4 공급대책 등을 통해 도심 내 유휴부지를 활용하는 공급 방안을 제시한 바 있다. 다만, 그간의 공급 방안은 국·공유지 활용이 중심적이었으며 역세권·준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실이다. 이번 대책은 현재의 이례적인 초저금리와 가구 분화 상황에서 시장 과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책이다.

 

--기존 공급 정책과 차별화하는 또 다른 점은.

 

▲ 취약 계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택 공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다. 공공 주도의 개발 절차로 사업을 신속히 진행할 수 있으며, 토지주에게 충분한 인센티브를 제공하면서도 개발이익 공유를 통해 세입자·상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등이 가능한 것이 특징이다.

 

--민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고 공공이 나서는 이유는.

 

▲ 정비사업은 도시계획·주거 환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 그간 소유주 중심의 조합 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다. 투기수요 유입에 따른 집값 상승 우려, 개발이익 환수 수단 부재로 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급 확대 방안을 마련하지 못했다.

 

--이미 공공 재개발·재건축이 있는데 공공직접시행사업과는 어떻게 차별화되나. 인센티브 차이가 나면 기존에 공공 재개발·재건축을 신청한 조합의 반발이 있을 수도 있는데.

 

▲ 공공직접시행사업은 이번에 처음 발표해서 아직 이를 검토하는 조합은 없다. 기존에 공모하고 컨설팅한 공공 재건축·재개발도 패스트트랙 방식으로 진행한다. 주민과 조합에서 기존 공공 재건축·재개발 방식과 공공직접시행방식 중 어느 방식이 필요한지 의사 결정할 것이다.

 

--역세권 도심공공주택복합사업의 경우 노후 요건을 충족하지 않아도 되나.

 

▲ 정비사업 경우 안전진단 요건을 당연히 충족해야 한다. 정비사업을 하려면 노후주택이 3분의 2 이상 있어야 한다. 도심 내 역세권 개발도 노후도 기준이 있다. 다만, 기존 정비사업보다는 기준을 완화해서 추진한다. 세부적인 기준은 사전검토위원회를 통해 검토해 구체적으로 정할 것이다.

 

-첫 도심공공주택복합사업, 공공직접시행사업 등 이번에 새로 나온 제도의 1호 사업은 언제 확정되나.

 

▲ 이번 대책을 발표하기 전까지 특정 지구를 대상으로 협의를 진행한 것은 아니다. 충분히 개발 가능성이 있고 노후화해서 눈여겨본 곳은 있다. 해당 지자체와 이르면 올해 하반기엔 (예정지구 지정을) 진행할 수 있도록 준비하겠다.

 

--이번 대책에 따른 추가 공공택지 지정 발표는 언제 하나.

 

▲ 공공택지를 발표하려면 주민공람 절차에 착수해야 한다. 지자체와 협의를 끝내고 완전히 발표할 수 있는 준비가 끝나면 발표한다. 지자체와 협의가 끝난 지역도 있고, 아직 절차가 남은 곳도 있다. 올해 상반기 중 2∼3차례 나눠서 발표하도록 하겠다. 시기를 특정하기는 어렵다.

 

--그간 공공 재건축에서는 재건축 부담금 배제 등 인센티브 배제 검토하지 않는다고 했다. 하지만 이번 신설된 공공 직접시행 유형은 재초환이 미부과하기로 한 배경은.

 

▲초과이익 환수 부담금은 조합에게 부과하는 방식을 가진다. 그러나 오늘 발표한 공공 직접시행은 조합이 아닌 공기업이 직접 시행하는 방식이고, 공공복합사업은 공기업이 사업을 주도해 공공주택특별법이 적용된다. 정비사업법이 적용되는 민간 사업과는 다르다. 초과이익 부담금을 부과하지 않는 것이 아니라 부과할 근거가 없다고 보는 것이 맞다.

 

--대책발표일 이후 사업구역 내 기존부동산에 대한 신규매입계약을 체결한 경우 우선공급권을 부여하지 않기로 했다. 그러면 향후 추진될 공공 주도 개발지에서 현금청산 대상자가 돼 사업에 동의하지 않을 가능성이 커 사업이 지연될 수도 있는 것 아닌지.

 

▲기존 재개발과 재건축에서 4분의 3 이상 동의가 필요했던 것을 10%포인트 이상 완화해 주민 또는 토지주의 동의 요건을 3분의 2 이상으로 낮췄다. 거기다 실제 대다수 토지주들이 소유권을 가진 상태로 있으면서 사업을 희망하면 예정대로 사업을 진행하는데는 문제가 없다고 본다.

 

--거래가격과 거래량이 10~20% 오르는 등 과열 우려 시에는 토지거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외한다고 했는데, 그 시점을 언제로 봐야 하나.

 

▲시점은 논의가 더 필요하지만 대책발표 이후부터 지구지정때까지로 보면 될 것 같다. 시장 모니터링을 통해 이전보다 가격과 거래량이 10~20% 상승하는 투기과열 징후가 확인되면 사업 대상에서 제외하거나 지구지정을 중단할 계획이다.

 

--수용 방식의 사업 추진은 사유 재산에 대한 지나친 침해 아닌가.

 

▲ 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3, 면적 1/2)을 충족하는 경우에만 공공이 시행한다. 또 기존 택지 사업은 수용 시 동의 요건을 따로 규정하지 않았지만, 이번에는 도심 내 사업임을 고려해 동의 요건을 도입했다. 이번 수용 방식의 패스트트랙 사업 추진을 원하지 않으면 기존 방식의 사업 추진도 가능하다.

 

--물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요되는데, 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌지.

 

▲ 시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 주택을 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대한다.

 

--개발 사업으로 집값 상승이 우려되는데.

 

▲ 개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있다. 그러나 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입 계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선 공급권을 부여하지 않고 현금 청산할 계획이다. 시장 상황을 면밀히 모니터링해서 과열 우려 시에는 토지거래허가구역 지정, 개발 대상 지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것이다.

 

--다수 개발 사업의 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중되지 않을까.

 

▲ 제도 초기에는 사업지별 이주 시기를 조정하고, 인근 매입 임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비를 시행할 계획이다. 제도 정착기에는 개발 사업간 순차 연계를 통한 임시 거주지를 마련할 예정이다.