1기신도시 첫 재건축단지 공개…13곳 3.6만가구

 

1기신도시 첫 재건축단지 공개…13곳 3.6만가구

 

 

출처 비즈워2024.11.27

분당, 샛별·양지·시범 등 3개구역 1.1만가구

일산 9천가구…평촌·중동·산본 5천가구 안팎

분당·일산은 연립 1400가구 별도정비물량 선정

내년부터 공모없이 주민제안순…이주대책 12월

39만가구에 달하는 수도권 '1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)' 정비 첫 타자인 선도지구가 공개됐다. 5개 신도시 내 총 13개 구역, 약 3만6000가구 규모다.

정부는 선도지구 등 특별정비구역의 신속하고 성공적인 사업 추진을 위해 행정 지원 및 통합정비 맞춤형 금융지원을 제공할 계획이다. 관심이 집중됐던 이주대책은 내달 따로 발표한다.

내년부터는 선도지구처럼 별도의 공모 없이 주민제안 정비계획이 마련되는대로 연차별 물량 내 승인하는 방식으로 추진된다.

선도지구 13개 구역, 3만5897가구 선정

국토교통부는 경기도, 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 군포시 등 지방자치단체와 협의를 거쳐 1기신도시 내 13개 구역, 3만5897가구 규모의 선도지구를 선정했다고 27일 밝혔다. 

국토부는 당초 발표했던 2만6000가구에서 지자체별로 50% 내외를 추가해 최대 3만9000가구까지 선정할 수 있도록 했다. 선도지구 선정 공모에 15만가구 넘게 신청이 몰리면서 당초 기준 계획 물량은 모두 넘어선 상황이다. 

신도시별 물량을 보면 △분당 1만948가구 △일산 8912가구 △평촌 5460가구 △중동 5957가구 △산본 4620가구다. 

선도지구 경쟁이 가장 치열했던 분당신도시의 경우 △샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대) 2843가구 △양지마을(금호·청구·금호한양·금호청구·5, 6단지 한양) 4392가구 △시범단지(우성·현대)·장안타운건영3차 3713가구가 선정됐다. 

상대적으로 용적률이 낮아 사업성이 높을 것으로 평가된 일산신도시는 △백송마을(1·2·3·5단지) 2732가구 △후곡마을(3·4·10·15단지) 2564가구 △강촌마을(3·5·7·8단지) 3616가구가 선정됐다.

안양 평촌신도시도 3개 구역이 선정됐다. 꿈마을 금호·한신·라이프·현대 1750가구에 이어 △샘마을 임광·우방·쌍용·대우-한양 등 2334가구 △꿈마을 우성·건영5·동아-건영3 1376가구다. 

중동신도시와 산본신도시 선정 구역은 각각 두 곳이다. 중동은 △삼익·동아-선경-건영 등 3570가구 △대우동부·효성쌍용·주공1·주공2단지 등 2387가구가 선정됐다. 산본은 △자이백합·삼성장미·산본주공11 등 2758가구 △한양백두·동성백두·극동백두 등 1862가구다. 

아울러 국토부는 주택유형 다양화와 선도지구 추가 선정 요청, 이주대책 영향 등을 고려해 선도지구로 선정되지 않은 구역 중 1만4000가구를 별도 정비물량으로 선정했다. 주택 유형이 연립인 2개 구역으로 선도지구에 준하는 수준으로 지원 및 관리해 나간다는 계획이다. 

별도 정비물량 포함시 분당과 일산에서 각각 1개 구역이 추가된다. 분당은 목련마을 빌라단지 1107가구가 포함된 총 4개 구역으로 당초 기준물량 최대치인 1만2000가구를 넘어서는 1만2055가구가 대상이다. 일산 역시 정발마을 2·3단지 262가구가 포함돼 당초 최대 기준물량인 9000가구를 넘어선 9174가구가 대상지로 선정됐다. 

사업 속도 늦추는 분담금 갈등, 동의서 등 방안 마련

정부는 1기 신도시 선정 후 내년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행계획 인가 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있다. 이에 따라 1기 신도시 선도지구의 성공적인 사업추진을 위한 지원방안도 내놨다.

우선 사업 순항 여부가 걸린 분담금과 관련해 추정분담금의 공신력 문제로 주민 간 갈등과 민원을 줄이기 위해 부동산원에서 '분담금 산출' 업무를 지원할 계획이다. 

이르면 내년 3월 '전자동의' 방식도 선제적으로 도입힌다. 정비사업 추진 시 동의서 작성과 검증 과정에서 반복되는 피로감을 줄이기 위해서다.

현재 국토정보공사(LX)가 전자동의 플랫폼 구축 용역을 준비 중으로 내년 3월 시범도입을 추진한다. 시간이 오래 소요되는 학교문제 해소를 위해서는 내달 교육부, 경기도교육청과 업무협약을 체결해 협력한다는 방침이다. 

사업비 감축 위해 펀드조성 등 맞춤 금융지원

맞춤형 금융지원도 제공한다. 총 12조원 규모의 미래도시펀드 조성을 추진, 내년 모펀드 조성을 완료해 2026년 정비사업 초기사업비부터 지원한다는 계획이다. 

국토부 관계자는 "시공사의 자금조달 리스크를 낮춰 공사비 감액, 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통한 민간투자 유치 등이 기대된다"며 "시행자가 자펀드 자산운용사를 직접 선정(경쟁입찰)해 운용사 간 경쟁을 통한 대출금리 저감 효과도 있을 것"이라고 설명했다.

공사비를 낮추기 위한 특화보증도 추진한다. 미래도시펀드와 연계해 사업시행인가 후 이뤄졌던 사업비 보증 시기를 사업시행자 지정과 시공사 선정 후로 앞당겨 초기부터 보증을 지원한다는 계획이다. 

관리처분 후 총사업비 산정 시에는 공사비를 포함해 HUG 보증한도(총사업비의 60%) 내에서 자금을 조달할 수 있도록 지원할 계획이다. 재원조달 리스크가 줄어드는 만큼 공사비 감소 효과가 있을 것으로 기대된다. 

또한 대규모 기반시설 비용을 지자체가 채무부담 없이 조달할 수 있도록 공공기여금 유동화 지원 프로그램도 운영할 방침이다. 

지자체, 주민 등이 포함된 협력체도 구성한다. 국토부는 지자체, 주민, 미래도시지원센터 간 협력체를 구성해 통합정비 일련 과정을 체계적으로 알리고 지원할 방침이다. 아울러 통합정비의 경우 이해관계가 다른 다수 단지가 포함되는 만큼 통합정비 가이드 배포와 설명회를 12월 중으로 개최해 주민의견을 들을 계획이다. 

선도지구 이외 구역들은 신도시별 기본계획 등에 '특별정비예정구역별 순차정비 개념'을 도입해 내년부터 공모 없이 주민제안 방식으로 추진한다. 주민제안 시 연차별 정비 물량 내에서 승인하는 방식이다.

이를 위해 국토부는 주민의견 수렴과 경기도와의 협의를 거쳐 내년 상반기까지 구역별 정비계획 수립시기를 단계별로 제시해 순차정비 방안을 마련할 계획이다. 1단계를 선도지구로 보면, 공모신청구역 등 주민동의 50% 이상 지역을 2026년~2030년 특별정비계획수립 완료 추진구역으로 지정하고 동의 50% 미만을 3단계로 추진하는 식이다.  

박상우 국토부 장관은 "12월에는 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획"이라며 "1기 신도시별 정비 기본계획도 경기도가 연내 승인할 수 있도록 적극 협조할 계획"이라고 밝혔다.