토지 또는 건축물만 소유한 자도 토지등소유자

 

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토지 또는 건축물만 소유한 자도 토지등소유자

 

 

 

코리아리포스트 김진성기자 2012-10-30

 

 

- 대법, 주택단지 아닌 경우 동의요건에 포함시켜야

[코리아리포스트=김진성기자] 정비구역에 주택단지가 전혀 포함되지 않은 경우 토지 또는 건축물 소유자의 동의 요건과 관련된 대법원의 확정판결이 지난 10월 25일 나왔다. 서울 강서구 긴등마을 토지등소유자가 강서구청장을 상대로 제기한 조합설립인가처분무효확인(2010두25107) 소송에서다.

 

긴등마을은 지난 2005년 10월 23일 재건축정비구역으로 지정·고시된 후 동년 11월 3일 강서구청으로부터 추진위원회를 승인 받았다. 또한 2007년 7월 토지 및 건물 소유자 242명과 토지 소유자 41명, 건물 소유자 4명 등 전체 287명의 토지등소유자 중 토지 및 건물 소유자 197명과 토지 소유자 6명 등 203명의 동의를 얻어 조합설립인가를 신청, 2007년 8월 1일 조합설립을 인가 받으며 동년 10월 26일 사업시행계획을 인가받았다.

 

이후 긴등마을 재건축조합은 사업구역 내 토지 및 주택소유자 31명과 1명으로부터 추가로 조합설립동의서를 징구해 각각 2007년 12월 24일과 2008년 8월 27일 2차례에 걸쳐 조합설립변경인가를 받았다.

 

하지만 소를 제기한 토지등소유자는 “구 도시정비법(2007년 12월 21일 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제16조 제3항에서 정한 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 및 토지 면적의 2/3 이상의 토지 소유자의 동의라는 요건을 모두 충족하지 못했음에도 불구하고 조합설립인가를 한 것은 하자가 중대·명백한 만큼 무효”라고 주장하며 법원의 판단을 요청했다.

 

구 도시정비법 제16조 제2항에 따르면, 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하거나 변경하고자 할 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부해 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 또한 동법 제16조 제3항은 “제2항의 규정에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다”고 명시하고 있다.

 

그렇다면 이에 대해 대법원은 어떠한 판단을 내렸을까.

 

주택단지 없는 정비구역의 토지 또는 건축물 소유자 동의 요건

 

이와 관련해 대법원 특별3부는 먼저 “구 도시정비법에 명시된 규정들의 내용, 형식 및 체제에 비춰 보면, 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립함에 있어 정비구역이 △주택단지로만 구성된 경우에는 개정 전 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의만 얻으면 되고 △정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함돼 있을 경우에는 주택단지에 대해서는 개정 전 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의를 얻어야 하지만 주택단지가 아닌 지역에 대해서는 이와 별도로 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 하며 △정비구역에 주택단지가 전혀 포함되지 않은 경우에는 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 한다고 보는 것이 합당하다”고 전제했다.

 

또한 “개정 전 도시정비법은 제2조 제9호 나목에서, 주택재건축사업의 ‘토지등소유자’는 ‘정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자, 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자’를 의미한다고 규정함으로써 토지와 건축물을 모두 소유하는 ‘토지등소유자’를 ‘토지 또는 건축물의 소유자’와 구별하고 있다”며 “구 도시정비법 제16조 제3항은 명시적으로 ‘토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상’이라고 규정하고 있는 점, 토지만을 소유한 자 또는 건축물만을 소유한 자는 비록 주택재건축사업에 있어서 조합원이 될 수 없다고 하더라도(개정 전 도시정비법 제2조 제9호 나목, 제19조 제1항) 그 소유의 토지 또는 건축물은 매도청구의 대상이 될 수 있으므로(개정 전 도시정비법 제39조) 재건축조합의 설립에 중대한 이해관계가 있는 점 등 여러 사정을 종합하면, 개정 전 도시정비법 제16조 제3항 소정의 ‘토지 또는 건축물 소유자’는 정비구역 안의 토지 및 건축물의 소유자뿐만 아니라 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 자 모두를 포함하는 의미라고 해석함이 옳다”고 설명했다. 결국 긴등마을의 조합설립 인가 과정에 하자가 있다는 것.

 

하지만 재판부는 그렇다고 해서 긴등마을의 조합설립 인가가 당연무효인 것은 아니라고 판단했다.

 

이와 관련해 재판부는 “이 사건 조합설립인가처분은 개정 전 도시정비법 제16조 제3항 소정의 동의요건을 충족하지 못하는 것으로서 위법할 뿐만 아니라 그 하자가 중대하다”고 판단하면서도 “△‘토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상’의 문언적 의미가 명확한 것은 아니고 다의적으로 해석될 여지가 충분히 있는 점 △매도청구에 관한 개정 전 도시정비법 제39조가 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’와 별도로 ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’도 매도청구의 상대방으로 규정하고 있어 ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’는 조합설립 동의의 상대방이 아니라고 오인할 여지가 있는 점 △건축물 또는 토지만 소유한 자는 주택재건축조합의 조합원이 될 수도 없는 점 △강서구청장이 사용한 동의총괄표는 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 시행규칙(2008. 4. 17. 서울특별시규칙 제3620호로 개정되기 전의 것) 별지 제7호 서식에 따른 것으로서 위 서식에는 토지소유자의 동의율, 건축물 소유자의 동의율만을 구분해 산정하도록 되어 있었던 점 등을 종합하면 조합설립인가처분 당시 주택단지가 전혀 포함돼 있지 않은 이 사건 정비구역에 대한 재건축사업조합의 설립인가처분을 하기 위해서는 ‘토지 및 건축물 소유자, 토지 소유자, 건축물 소유자’ 모두의 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다는 점이 객관적으로 명백했다고 할 수 없어 조합설립인가처분이 당연무효라고 볼 수는 없다”고 판시했다.

 

“변경인가 받아도 조합설립인가처분 무효확인 할 수 있다”

 

한편, 재판부는 이번 판결에서 ‘조합이 새롭게 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받는 경우 애초 조합설립인가처분의 무효확인을 구할 소의 이익이 있는지’에 대해서도 판단했다.

 

이와 관련해 재판부는 “재건축 조합이 새롭게 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받는 경우, 당초 조합설립인가처분의 유효를 전제로 해당 조합이 매도청구권 행사, 시공자 선정에 관한 총회 결의, 사업시행계획의 수립, 관리처분계획의 수립 등과 같은 후속 행위를 했다면 당초 조합설립인가처분이 무효로 확인되거나 취소될 경우 그것이 유효하게 존재하는 것을 전제로 이루어진 위와 같은 후속 행위 역시 소급해 효력을 상실하게 된다”며 “특별한 사정이 없는 한 위와 같은 형태의 조합설립변경인가가 있다고 해서 당초 조합설립인가처분의 무효확인을 구할 소의 이익이 소멸된다고 볼 수는 없다”고 판시했다.

 

 
김진성 기자