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현금청산, 궁금해요?

코리아리포스트 2013-03-12

- 현금청산으로 골머리 앓는 사업장 늘어

현금청산, 궁금해요?

[코리아리포스트=김동현,최종룡기자]최근 현금청산 금액과 이에 따른 금융비용 부담 증가로 정상적인 사업장마저도 지연 또는 중단되는 사례가 늘고 있어 문제가 되고 있다. 관련업계에 따르면 법과 표준정관이 현금청산 시한을 달리 규정, 아무 때나 현금청산을 신청하면 된다는 인식이 퍼지면서 이를 둘러싼 분쟁이 적잖은 것으로 나타났다.

현금청산으로 골머리 앓는 사업장 늘어

최근 서울 은평구의 한 아파트 재건축사업이 혼돈 속에 빠져들었다. 이유인즉 사업시행인가 단계에서 현금청산 접수가 완료됐다고 봤는데 철거공사를 앞둔 관리처분단계를 전후해서 아파트 대신 현금으로 보상해달라는 요구가 늘어났기 때문이다. 일사천리 사업이 완료되기를 바랐던 조합원들은 현금청산 변수로 인해 공사착수가 늦어진다며 우왕좌왕하고 있는 실정이다. 강동구의 한 재건축 사업지도 현금청산자가 늘어남에 따라 골머리를 앓고 있다. 과거 분양신청 당시 약10%였던 현금청산자 비율이 현재는 약2배로 늘어나 시공자 재선정에 어려움을 겪고 있는 것. 이처럼 서울 곳곳에서 현금청산과 관련해 사업장들이 곤혹을 치르고 있는 가운데 현금청산이 무엇인지, 절차는 어떻게 이루어지는지, 무엇으로 문제가 발생하는지, 개선할 방안은 없는지 등 현금청산 전반에 대해 알아본다. 이하 자료는 바른재건축재개발전국엽합의 ‘도시정비사업 법령집 2012 개정판’과 한국토지주택공사 토지주택연구원의 ‘정비사업의 현금청산제도 개선방향연구’의 자료를 참조했다.

 

<현금청산의 정의>

현금청산이란 주택재개발·재건축사업 등의 정비사업 시행과정에서 조합원이 새로운 아파트를 분양받지 않고 종전자산의 가치를 금전으로 청산하여 소유권을 시행자에게 이전하고 조합의 법률관계에서 탈퇴하는 제도를 말한다.

사업시행계획의 인가 이후 관리처분계획을 수립하기 위한 분양신청단계에서 조합원이 분양신청을 하지 않을 때를 상정하고 운영되는 제도이다.

 

현금청산 규정의 연혁

현금청산 대상자를 규정하는 도시정비법 제47조 조항은 구 도시재개발법이 구 토지구획정리사업법(제68조제1항 단서: 현행 도시개발법 제40조제2항)을 참조하여 마련했던 가청산 조항 및 수용대상자 조항에 연혁적 기초를 두고 있다.

 

토지구획정리사업은 환지처분을 통해 구 토지에 대한 소유권 전체를 소멸시키고 새로운 토지를 환지로 부여하는데, 과소필지 소유자 등 일부는 현금으로 청산되었다. 이에 청산대상 토지소유자에 대한 청산금 책정 시점을 앞당기고 조기에 이들의 소유권을 정리하기 위한 방안으로 가청산제도가 있었다.

 

토지구획정리사업법상 가청산제도가 초기 구 도시재개발법에 현금청산(법 제44조) 및 가청산(법 제45조) 제도로 도입되어 분양신청을 하지 않은 자, 철회한 자 등을 현금청산 대상자로 정했고, 이들은 다시 수용재결의 대상자로 중첩해서 규정했다.

가청산 관련 조문은 1995년 도시재개발법 전문개정시 삭제되어 청산대상자 목록은 현금청산 및 수용재결 대상자로만 존재하고 있었고, 도시재개발법을 이어받아 제정된 도시정비법은 분양신청을 하지 않은 자 등을 현금청산 대상자로만 받아들이게 됐다.

 

조합제도와의 관계

구 도시재개발법에 이어 현재의 도시정비법에 근거를 두고 있는 재개발사업은 조합설립을 반대한 토지등소유자도 강제적으로 조합원 자격이 부여되는 ‘강제가입제’의 특성을 가진다. 따라서 현금청산은 조합설립 비동의자에 대한 조합원 자격의 포기수단으로 의의가 있다.

재건축사업에 대한 현금청산 관련 규정은 2002년 도시정비법이 제정되면서 적용되기 시작했다. 이전에는 구 주택건설촉진법에 근거하여, 조합설립에 찬성한 토지등소유자에게만 조합원 자격이 부여되는 ‘임의가입제’ 특성을 가졌기에 조합원은 사업종료까지 탈퇴가 불허되는 사업방식으로, 현금청산절차 자체가 존재하지 않았다. 도시정비법으로 통합 이후 현금청산 규정이 재건축에도 동일하게 적용되어, 조합설립에 동의한 조합원도 중도에 현금청산하고 조합에서 탈퇴할 수 있는 기회로 활용됐다.

분양신청과의 관계

분양신청은 토지등소유자가 사업시행자에 대해 관리처분의 단계에서 새로운 소유권을 배분 받겠다는 뜻을 밝히는 것으로, 도시정비법 제47조는 현금청산 대상자와 기간을 정하고, 동법 시행령 제48조는 청산금액의 산정 등을 규정하고 있다.

청산금액에 대해 청산대상자가 협의할 경우 청산금의 지급과 소유권 이전 절차를 거치면 되지만, 협의되지 않은 경우의 법적 절차와 효과에 대한 규정은 마련되어 있지 않다. 제47조항만으로는 현금청산 대상자의 소유권을 박탈할 수 있는 권능이 도출되지 않으며, 사실상 권고적인 제도에 불과하다.

조합원의 분양계약과의 관계

재개발·재건축 과정에서 자산을 출자한 조합원들은 일정 시점이 되면 분양계약서를 작성하게 되는데, 이는 잘못 지속되어 온 오랜 실무관행에서 비롯된 것이다.

조합원 분양계약은 1995년 도시재개발법에 규정되었던 가청산 조항의 삭제 이후 조합원들에 대한 사전적 비용분담을 요청하기 어려워지자, 시행자가 일반분양자들과 계약을 체결하는 시점에 조합원들에게도 분양계약을 체결하도록 유도하면서 자리잡게 됐다.

그러나 조합원에게 공급되는 아파트는 시행자를 매개하지 않고 조합원에게 직접 귀속된다. 관리처분계획에서 조합원분에 대해서는 개별적인 결정이 이루어지고, 관리처분계획이 인가되면 조합원의 분양 받을 지위가 공법적으로 확정되기 때문이다.

즉, 분양계약은 법적 효과가 없는 사실상의 행위들로서 분양계약을 체결하지 않으면 조합원이 현금청산 될 수 있다는 주장은 법적으로 옳지 않다. 조합원의 아파트 분양권리는 관리처분인가로 확정되는 것이므로, 분양계약을 체결하지 않는다고 해도 수분양권이 소멸되지 않기 때문이다.

정비사업의 주요 추진절차와 현금청산의 관계

조합이 시행하는 관리처분방식의 재개발·재건축사업을 추진하기 위해서는 먼저 추진위원회 구성 및 조합설립인가를 거친다. 조합설립인가 이후 시공사를 선정하며, 시공사가 납입한 입찰보증금은 통상 시공사 선정 이후 조합 대여금으로 전환된다. 조합설립인가 이후 사업시행인가·고시, 관리처분인가·고시, 주민이주 및 철거·착공, 이전고시, 청산 단계 등으로 이어진다.

① 사업시행인가 및 분양신청

시행자는 사업시행인가·고시 이후 관리처분계획을 수립하기 위해 조합원을 대상으로 신규 아파트 등에 대한 분양신청 절차를 진행한다. 시행인가고시일로부터 60일 이내에 분양신청 통지·공고하고, 분양신청기간은 통지일로부터 30~60일 이내로 한다. 분양신청기간 종료 후 분양미신청자 등에 대한 조치로서 현금청산이 이루어진다.

② 관리처분인가 고시와 그 효과

관리처분계획은 정비사업 시행구역 안에 있는 종전의 토지·건축물에 대한 권리를 정비사업으로 새로 조성되는 토지·건축물에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 계획이다. 따라서 관리처분은 정비사업에 참여하는 권리자의 이해관계에 가장 큰 영향을 미치는 중요한 절차이다.

분양신청 결과를 토대로 관리처분계획을 수립하고, 관리처분총회 의결 및 시장·군수의 인가·고시 등을 거쳐 관리처분계획으로 정한 권리관계가 확정된다.

종전자산의 감평 기준 시점은 사업시행인가고시일이나, 종후자산의 감평 기준 시점 규정은 부재라 문제점으로 지적된다.

우리나라에서 행정처분으로서 관리처분인가고시는 종전 권리에 대한 사용·수익은 제한되나, 확정된 권리관계로 권리변동이 확정됨을 의미하지 않는다. 권리변동의 확정은 공사완료 및 준공 이후 ‘이전고시’를 통해 완성되기 때문에 장기에 걸쳐 권리변동이 확정된다.

우리나라 관리처분방식의 특성 중 하나는 분양신청기간 종료부터 관리처분인가·고시까지의 기간 규정이 없다는 점이다. 동 기간의 지연 및 장기화는 개발여건의 변화 등으로 분양신청 조합원이 관리처분총회시 통지되는 추가분담금의 증가에 대한 불만 가능성을 시사한다.

③ 동·호수 추첨 및 분양계약의 체결

도시정비법상 분양신청 조합원에 대한 별도의 ‘계약체결’ 절차 규정은 없다. 관리처분계획은 ‘공용환권’으로서, 이전고시를 통해 종전·후 권리변환 및 소유권 이전이 확정되므로 분양신청 조합원에 대한 별도의 계약체결 절차는 공법학적으로 맞지 않다. 도시정비법상 조합원에 대한 계약체결 절차 규정이 없음도 이러한 이유에서다.

‘공용환권’이란 구 도시재개발법상 재개발사업에서 관리처분계획과 분양처분을 통해 토지등소유자의 건물 또는 토지소유권을 아파트의 전유부분과 대지사용권으로 전환해주는 사업시행자의 권능을 지칭한다. 공용환권은 현행 도시정비법상의 주택재개발·재건축사업에 모두 적용되는 개념으로서, 공법학적으로 협의적인 공용환권은 ‘소유자 의사와 무관하게 강제적으로 권리를 교환, 분합하는 것’으로 정의한다.

분양신청 조합원이 ‘계약을 체결하지 않음’은 정관 등에서 정한 추가분담금의 납입시기(계약금, 중도금, 잔금 납부 등)에 제때 납부하지 않음을 의미하며, 해당 조합원의 권리변환 취소 의미가 아니다.

다만, 관리처분계획은 배분 예정인 물건이 확정되어 있지 않기 때문에 동·호수의 추첨은 분양조합원에게 배분 예정인 물건을 세분화하여 명확히 하는 절차로서 의의가 있다.

④ 이주·철거·착공, 공사완료 및 이전고시

준공 이후 이전고시를 통해 관리처분계획으로 정한 권리변환의 변동이 확정된다. 종전의 소유권은 소멸되고, 새로운 건축물과 토지에 대한 소유권으로의 이전이 확정된다.

도시정비법상 현금청산 적용 기준

도시정비법 및 국토부 표준정관에 정하고 있는 현금청산 관련 규정은 일부 조항에 불과하다. 도시정비법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 및 동법 시행령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 등 단 2개 조항만 있다. 또한 국토부의 주택재개발·재건축사업조합 표준정관 제44조는 현금청산 대상자를 규정하고 있다.

현금청산 대상자의 범위

도시정비법 및 국토부 표준정관에 의한 현금청산의 적용 대상자는 아래표와 같다. 각각 규정하는 현금청산 대상자 범위가 상이하여 제도 운영상 혼란이 발생하고 있다. 더욱이 표준정관에 의한 적용 범위가 더 넓은 여건에서, 최근 관리처분인가 이후 분양계약 미체결자에 대한 현금청산 적용은 조합과 조합원간의 주요 갈등 배경이 되고 있다.

현금청산금의 지급의무 발생 시점 및 지급 기간

2012년 2월 개정된 도시정비법 제47조는 현금청산 사유가 발생하는 경우에 따라 현금청산 시기를 각각 달리 규정하고 있다. 국토부 표준정관 제44조 제5항 규정에 의한 분양계약 미체결자에 대한 현금청산 시기에 대한 기준은 없는 실정이고, 판례(대법원2009.9.10 선고2009다32850, 32867 판결)는 ‘관리처분계획’에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날로 보고 있다.

최근 개정된 제47조는 현금청산 지급 지체시 지체이자를 지급하도록 규정이 신설됐다.

현금청산금의 산정 방법

현금청산금은 시장·군수가 추천한 2인 이상 감평사의 산술평균 산정 금액을 기준으로 시행

자와 토지등소유자가 협의하여 산정토록 하고 있다. 감정평가업무는 전문성이 요구되는 전문가 고유의 업무영역으로, 현재 도시정비법에 정하여진 현금청산금의 산정 기준 자체에 대해서는 크게 문제점이 제기되지 않고 있다.

현금청산금이 협의되지 않는 경우, 재개발사업은 수용재결절차를 통해, 재건축사업은 매도청구절차를 통해 해당 권리자의 소유권을 이전하고 있다. 재건축사업의 매도청구절차는 원칙상 조합설립 미동의자의 소유권을 이전하기 위한 절차이다.

김동현 기자