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특히 뉴타운·재개발지구 지정시 주택 등 건물의 노후·불량도가 아닌 지역별 형평성을 기준으로 삼으면서 주민갈등, 사업지연, 매몰비용 등의 부작용이 속출한 것으로 드러났다.
8일 감사원이 발표한 '서민주거안정시책 추진실태 감사결과'에 따르면 서울 35개의 뉴타운 사업지구, 247개 재개발구역 중 세입자 이주가 예정돼 임대주택을 공급해야 할 구역은 총 193곳에 달한다.
이곳에 거주하고 있는 세입자는 16만6975가구에 달하지만 계획된 임대주택 건설물량은 3만5275가구에 불과하다. 이중 도시정비조례 등의 요건을 갖추어 임대주택 공급대상이 되는 세입자를 9만1836가구로 추정하면 전체 구역 세입자 중 38.4%만 입주가 가능하다는 얘기다.
문제는 그동안 서울시 등이 대규모 이주수요를 발생시킬 가능성이 있는 위 193개 재개발구역의 사업진행에 따른 세입자 이주수요와 임대주택 공급량의 예측을 통한 수급량 관리 등의 조치를 시행하지 않았다는 점이다.
특히 임대주택에 입주하지 못하는 세입자가 민간 전·월세 시장으로 이동할 경우 전·월세가격에 영향을 미칠 수 있는데도 시기조정을 위한 적극적인 방안을 마련하지 않았다는 게 감사원의 지적이다.
지방자치단체들이 뉴타운·재개발 구역을 지정하면서 노후·불량도가 아닌 지역별 형평성 등을 기준으로 삼은 점도 문제로 지목됐다.
실제로 서울시의 경우 2003년 2차 뉴타운으로 지정한 10개 지구의 평균 노후불량율이 35.0%에 불과했고 2005년 5월 발표된 11개 지구는 54.3%에 그쳤다. 경기도의 경우에도 2007~2009년까지 지정된 12개 시·군 23개 지구의 평균노후도가 44.6%에 불과했다.
하지만 뉴타운·재개발 지구로 지정되면 건축물의 신·증축 등 개발행위가 제한되기에 지구지정 후 요건 미충족으로 사업이 지연되거나 행위제한 기간이 길어지면서 주거환경만 악화되는 부작용이 속출했다는 지적이다.
감사원은 지방자치단체들이 단계적으로 사업을 확대하기로 계획하고서도 우선순위 등에 대한 고려없이 사업지구를 일괄선정해 추진하거나 지역주민들의 반대가 심한데도 무리하게 지구를 지정했다고 지적했다.
이로 인해 주민 반대, 주택경기 침체 등으로 전국 재개발 지구의 52.6%, 재건축 57.4%, 도시환경정비 85.7%가 사업시행 미인가 상태에 머무르는 부작용을 겪고 있다는 것이다.
사업구역을 해제하려고 해도 조합 등 사업시행주체가 부담해야 할 매몰비용이 1조3997억~1조6997억원에 달해 출구전략을 세우기 쉽지 않다는 점도 문제로 지적됐다.
주민들이 부담해야 할 분담금 내역이 관리처분인가 시점에서야 공개되면서 주민들의 반발에 따른 소송 등으로 사업추진 지연, 중단되는 부작용을 막기 위해 사업추진 여부를 결정하는 정비계획 수립 단계에서 사업성을 검토하여 그 결과에 따라 사업 추진 여부를 결정하도록 개선할 필요가 있다고 강조했다.
감사원 관계자는 "그동안 정부가 뉴타운·재개발 지구 지정에 관한 시·도지사의 재량권 남용을 합리적으로 제한하고 주민참여를 실질적으로 운영하도록 하기 위한 조치를 이행하지 않았다"며 "정비사업의 실현 가능성을 제고하는 방안을 마련할 필요가 있다"고 강조했다.