재개발·재건축 끝! 이제는 도시재생으로?

 

 

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  재개발·재건축 끝! 이제는 도시재생으로?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

도시재생신문 2013.09.18

 

‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 12월 시행

하지만 사업을 위한 구체적인 방안 미흡, 회의론도↑

 

[도시재생신문] 지난 4월 국회 본회의를 통과한 ‘도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법’이 오는 12월부터 시행된다. 고사위기에 빠진 재개발·재건축을 대체할 새로운 패러다임을 제시할 것이라며, 시장은 잔뜩 기대를 하고 있다. 그런데, 아직 그 구체적인 내용이 어떤 것인지 알 수가 없다. 박근혜정부 주택정책의 새로운 축이 될 것이라는 기대도 있었지만, 아직까지는 보이는 것이 없다.

 

지금까지는 도심의 낙후한 주거환경을 개선하기 위한 사업방식으로 재개발·재건축사업을 주로 해 왔다. ‘도시 및 주거환경정비법’에 근거하여, 지역 주민들이 직접 조합을 구성하여 주거환경을 개선해 온 것. 하지만 기존 주택을 전면 철거하고, 새로운 주택을 공급하는 방식의 재개발·재건축은 더 이상 어렵게 됐다. 부동산시장 침체로 분양프리미엄이 사라지면서, 주민의 동의를 얻기가 어려워졌기 때문이다.

 

최근에는 이미 시작된 재개발·재건축사업에 대한 취소가 재개발·재건축 등 도시정비사업의 최대 화두가 되었다. 문제는, 그렇다고 낡아가는 구도심을 그대로 놔둘 수 없다는 것. 그래서 박근혜 정부가 들고 나온 게 바로 ‘도시재생’이다. 지금까지 정리된 개념으로만 봐서, 기본적으로 도시를 새롭게 정비한다는 차원에서는 일반적인 재개발·재건축과 같은 의미로 보인다.

 

■ 도시재생 위한 조직체계, 마련은 됐지만···

실제 현장에서 어떻게 적용될 것인지는 확실하지 않지만, 이미 도시재생을 위한 법적 기반은 마련됐다. 지난 4월 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’(이하 도시재생특별법)이 만들여졌고, 오는 12월부터 시행된다. 법률적으로는 경제적·사회적·물리적으로 쇠퇴한 지역에 대해 국가의 지원을 강화시켜 새롭게 되살리고 도시경쟁력을 제고하는 데 목적을 두고 있다. 특히 지역주민공동체의 회복에 방점을 두고 있다.

 

사업은 크게 항만·공항·철도·산업단지·하천 등을 중심으로 한 ‘도시경제기반형’과 주거지역이 대상이 되는 ‘근린재생형’으로 구분된다. 인구가 감소하거나 산업이 쇠퇴한 곳, 주거환경이 악화된 지역이라면 정부가 지정하는 도시재생 대상 지역이 될 수 있다는 것. 법에 따르면, 현재 재개발·재건축이 진행 중인 대부분의 도시정비사업장은 ‘근린재생형사업’ 범주에 속한다.

 

도시재생특별법에 따른 도시재생 대상지역이 되기 위해서는 ▶인구감소 ▶산업쇠퇴 ▶주거환경 악화 등 3개 요건 중 2개를 갖춰야 한다. 인구감소 지역의 경우는 지난 30년간 인구 최대치 대비 현재 인구가 20% 이상 감소한 지역 또는 지난 5년간 3년 연속 인구가 감소한 지역이 대상이 된다. 물론, 대상지역은 엄격하게 지정한다는 것이 정부의 입장이다.

 

사업추진을 위한 조직체계도 마련된다. 지자체의 도시재생계획 등을 심의·조정하기 위해 국무총리가 위원장이 되는 도시재생특별위원회가 설치된다. 도시재생특별위원회는 16개 관계 중앙행정기관의 장 및 문화, 인문·사회, 교육, 복지, 경제 등의 민간 전문가로 구성된다. 하지만, 기존 도시정비사업과 마찬가지로, 사업의 실질적 주체인 주민이 빠진 심의·조정위원회가 과연 얼마나 실효성이 있을지는 의문이다.

 

■ 난개발 되지 않게, 대상지역 엄격하게 지정?

현재 진행 중인 구도심의 뉴타운·재개발·재건축사업 실패의 첫 번째 원인은, 정치적 이해관계에 따른 뉴타운·도시정비구역의 무분별한 지정이었다. 정부는 기존 뉴타운·도시정비사업에서의 실패를 반복하지 않도록 하기 위해, 도시재생 대상지역의 지정은 엄격하게 한다는 방침이다.

 

이를 위해 산업쇠퇴 지역은 지난 10년간 해당 지역 내 사업체 수의 최대치 대비 현재 사업체 수가 5% 이상 감소한 지역 또는 지난 5년간 3년 연속 사업체 수가 감소한 지역을 대상으로 했다. 주거환경 악화 지역의 경우는, 준공된 지 20년이 지난 노후 건축물이 전체 건축물 중 50% 이상인 지역이 도시재생 대상지역이 된다. 다만, 그 구체적인 기준이나 사업주체 등 기존 재개발·재건축 등 도시정비사업과의 차별화는 여전한 과제다.

 

또, 대상 지역엔 인센티브를 주기로 했다. 국가나 지자체가 비용을 보조·융자할 수 있도록 했고, 국·공유재산의 처분, 조세·부담금 감면, 건폐율·용적률·높이제한·주차장 설치기준 완화 등이 주어진다. 문제는 기존 뉴타운·재개발·재건축 등 도시정비사업과의 연계인데, 정부의 생각처럼 될지는 의문이다. 도시정비사업의 갈등이 해소되지 않은 도시재생이 가능할지가 핵심이다.

 

■ 재개발·재건축 해제지역, 매몰비용은 어떻게?

도시재생특별법의 취지나 내용은 충분히 공감된다. 하지만, 이 법상의 ‘근린재생형 도시재생사업’은 결국, 기존 구도심 뉴타운·재개발·재건축사업 등과 연계될 수밖에 없다. 문제는 기존 뉴타운·도시정비구역의 문제를 해결하지 않고, 도시재생특별법을 바로 적용하는 것이 가능할 것이냐다. 특히 정비구역이 해제된 지역의 ‘기 투입비용=매몰비용’의 처리가 가장 큰 걸림돌이다.

 

지난 2000년 중반 이후, 전국의 도시들이 뉴타운·재개발·재건축 등 정비사업구역을 경쟁적으로 지정해왔다. 특히 뉴타운사업의 경우에는 정치적인 이해관계까지 겹쳐, 현 집권여당의 경우에는 18대 국회에 일명 ‘타운돌이’라는 이름으로 불리는 국회의원을 상당수 배출하기도 했다. 투기광풍에 휩쓸려 사업울 추진하다 보니, 온갖 투기꾼들이 모여들면서, 돈도 너무 많이 썼다. 전국의 도시정비구역당 평균 20억 원에 이른다는 연구 결과도 나와 있다.

 

문제는 지금까지 추진해 온 뉴타운·재개발·재건축사업을 ‘도시재생사업’으로 전환하려면 우선 이 돈을 해결해야 한다. 대다수의 뉴타운·재개발·재건축사업지구 내 토지등소유자들 역시, 주민참여형인 ‘도시재생사업방식’을 선호하고 있다. 그런데 문제는 이미 쓴 비용이다. 시공사·정비업체·철거업체 등 각종 업체들로부터 빌려 쓴 비용의 정산문제가 도시재생특별법 성공열쇠인 것.

 

‘뉴타운·재개발·재건축사업’이든 ‘도시재생사업’이든, 사업의 주체는 그곳에 살고 있는 주민이다. ‘뉴타운·도시정비사업’이 실패한 이유는, 주민이 배제된 채, 법이 보장해 주었거나 혹은 그럴 듯한 이름의 각종 거간꾼, 투기꾼들에 의해 사업이 운영돼 왔기 때문이다. 주민의 목소리가 반영되지 않고, ‘공무원·정치인·소위전문가’들에 의해, 탁상에서 만들어진 정책은 반드시 실패한다. 그것이 뉴타운·재개발·재건축사업 실패가 주는 교훈이다.

by 송윤창(발행인)