막오른 리모델링 수직증축… 4월시행 준비상황

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막오른 리모델링 수직증축… 4월시행 준비상황

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2014.02.18

 

 

구조도면 있어야… 구조안전 진단도 두 차례로

기본계획 인허가 시기조절 통해 전세난등 대처

15층 넘는 아파트 최대 3개층 수직증축… 14층 이하는 2개층

 

 

오는 4월 25일부터 수직증축 리모델링이 허용된다. 가구수 증가 범위가 기존 10%에서 15%로 확대되고, 15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 최대 2개층까지 수직증축 리모델링이 가능해진다. 단, 구조도면이 있어야 이 같은 수직증축 리모델링을 할 수 있다. 국토교통부는 지난해 12월 공포된 개정 〈주택법〉에 따른 하위 법령에 대한 후속조치에 돌입했다. 그리고 지난 3일 입법예고를 마무리하면서 〈주택법〉 시행령(안) 및 시행규칙(안) 등 하위규정에 대한 입법절차를 마쳤다.

 

지난해 〈주택법〉 국회 통과에 이어 이번에 시행령(안)·시행규칙(안)이 입법예고를 마치면서 사실상 수직증축 리모델링 제도개선의 외형이 일반에 모두 공개된 것이다. 국토부 관계자는 “입법예고 기간 중에 접수받은 의견 등을 최종 검토한 뒤 오는 4월 25일에 맞춰 주택법 시행령과 시행규칙을 확정해 공개할 방침”이라고 말했다.

▲수직증축시 구조안전 대폭 강화한다=<주택법> 시행령(안) 및 시행규칙(안)에 따르면 수직증축형 리모델링을 위해 구조안전 기준이 대폭 강화된다. 수직증축 리모델링이 도입될 당시부터 제기됐던 안전성 논란을 잠재우기 위한 장치다.
이를 위해 공동주택의 구조도면 보유 여부가 중요해진다. 신축 당시 구조도면을 보유한 경우에 한해 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층, 14층 이하는 최대 2개층까지 수직증축이 가능해진다. 현재로서는 구조도면이 있어야 증축시 안전성 여부를 명확히 알 수 있다는 이유 때문이다. 현재로서는 구조도면이 없을 경우는 수직증축이 불가능 하다.
15층을 전후해 수직증축 한도를 나눈 이유는 저층아파트일수록 수직증축에 따른 건축물의 구조적 부담이 크다는 점을 감안했다. 15층 이상의 고층아파트는 신축 당시부터 그만큼 하중에 버티는 힘이 크도록 설계했을 것이라는 판단에서다.

수직증축을 위한 구조안전 검증은 두 차례의 안전진단을 실시해 강화한다. 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 등의 준정부기관 및 〈시설물 안전관리에 관한 특별법〉에 의한 안전진단 전문기관들 중 선정된 기관이 행위허가 전·후 두 차례에 걸쳐 안전진단을 진행한다. 이 때 부실한 안전진단을 차단하기 위해 1차 안전진단에 참여한 ‘안전진단 전문기관’은 2차 안전진단의 참여를 제한한다.
구조안전성 검토는 건축심의와 사업승인 과정에서 또 다시 추가 검토된다. 안전진단 절차를 포함하면 구조안전성 검토가 네 차례 진행되는 셈이다. 국토부는 한국시설안전공단 등 준정부기관에서 건축심의 및 사업승인시 구조설계의 타당성 검토를 하도록 했다.
아울러 공사 감리 과정에서의 안전성 확보 절차도 강화했다. 공사 감리 과정에서 감리자가 내력벽 등 주요 구조부위의 철거 또는 보강이 필요한 경우 등은 해당 건축물의 구조설계를 담당한 건축구조기술사의 협력을 받도록 했다.

▲리모델링도 도시계획 시스템 적용한다=앞으로 리모델링 사업추진도 도시계획 시스템에 의해 관리된다. 일반분양이 기존 10%에서 15%로 확대 허용되면서 인구 증가에 따른 도시과밀 및 인구집중 문제를 최소화하기 위해서다. 
국토부는 특별시장·광역시장과 함께 인구 50만 이상의 대도시 시장은 10년마다 리모델링 기본계획을 수립하고, 리모델링 기본계획에 부합하는 범위 내에서 리모델링을 허가하도록 했다.
기본계획에 포함되는 내용에서는 △리모델링 대상 공동주택 현황 및 세대수 증가형 리모델링의 수요 예측 △세대수 증가에 따른 기반시설 영향 검토 △일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행 방안 등이 포함된다.
특히 기본계획을 통해 개별 단지의 적정 리모델링사업 방식이 공개된다. 국토부는 기본계획에서 각각의 리모델링사업 유형에 따른 수요를 파악하도록 하면서, 어떤 형태의 리모델링사업이 가능한지 미리 파악이 가능할 수 있도록 하겠다고 밝혔다.

국토부가 지난해 12월 제정한 ‘리모델링 기본계획 수립지침’에 따르면 기본계획에서 해당 지역의 기초조사를 통해 리모델링사업 유형에 따른 수요를 판단하게 된다. 사업유형은 △일반적 유지관리 △세대수 증가형 리모델링 △세대수 증가형 외 리모델링 △재건축 등 네 가지로 구분한다. ‘세대수 증가형 외 리모델링’은 일반적 유지관리로는 주택성능을 유지하기 힘들어 세대수 증가형 리모델링보다는 맞춤형 리모델링이 적용되는 공동주택이다. 맞춤형 리모델링은 세대수 증가없이 배관 교체, 화장실·방 추가 등 불편사례 개선을 위한 리모델링이다.
기본계획에 의해 인허가 시기조정도 이뤄질 전망이다. 기본계획 수립지침에 따르면 지역의 주택수급 상황과 재건축·재개발 등 정비사업 추진현황 등을 고려해 단계별 리모델링 시행방안을 제시하도록 했다. 이주를 유발하는 리모델링 인허가 총량을 검토해 총량을 규제할 수 있도록 했다. 결국, 인허가 조절을 통한 시기조정으로 전세난 등에 대처하겠다는 의미다.

 

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서울·성남시 추경예산 확보
지자체, 잇단 지원조례제정

 

 

■ 발빠른 새 제도 적용

오는 4월 수직증축 리모델링의 본격 시행을 앞두고 각 지자체들이 바쁘게 움직이기 시작했다. 리모델링 기본계획 수립을 준비하는 한편, 리모델링 지원조례 제정 등 새로운 제도 적응에 나서고 있다.
리모델링 기본계획 수립은 현행법에서 의무사항으로 규정했기 때문에 반드시 해야 하는 내용이다. 현행 〈주택법〉 제42조의6 제1항은 “특별시장·광역시장 및 대도시의 시장은 관할구역에 대하여 다음 각호의 사항을 포함한 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 한다”고 규정하고 있다.

수직증축 리모델링의 최대 수혜지로 주목되는 서울시와 성남시는 이미 리모델링 기본계획 수립에 나섰다.
다만, 지난해 말 〈주택법〉 통과가 이미 2014년 예산 수립이 완료된 상황에서 통과돼 올해 예산에 포함돼 있지 않다는 것이 변수다. 이와 관련해 각 지자체들은 추경예산을 편성해 조만간 리모델링 기본계획 용역 수립을 위한 예산 확보에 나설 예정이다.

▲서울시 올해 하반기 기본계획 수립 완료=서울시는 올해 상반기 중 예산을 확보해 빠르면 올해 안에 리모델링 기본계획 수립이 완료될 수 있도록 노력하겠다는 방침이다.
서울시 공동주택과 관계자는 “올해 예산 중 예비비로 정해져 있는 4억7천만원의 범위 내에서 용역비를 확보해 리모델링 기본계획 용역을 추진할 예정”이라며 “빠르면 올해 상반기 중 용역 발주에 들어가 하반기 확정을 목표로 추진하겠다”고 말했다.
서울시의회는 리모델링 지원조례안 제정을 추진 중이다.
지난해 12월 서울시의회는 강희용 민주당 시의원이 주최한 ‘노후 공동주택 정비 활성화를 위한 리모델링 관련제도 개선방안에 관한 연구’를 통해 리모델링 지원조례에 담길 각종 지원 방안을 모색하며 조례안 마련에 박차를 가하고 있다. 

▲성남시 리모델링 정책 도입 가장 빨라=분당·일산 등 1기 신도시를 관할하는 지자체들의 움직임도 부산하다.
준비가 돋보이는 곳은 단연 성남시다. 성남시는 지난달 22일 공동주택 리모델링에 100억원의 예산을 편성한다고 밝히며 발빠르게 움직이고 있다. 올해 100억원을 조성했으며, 앞으로 10년간 5천억원을 조성할 예정이다.
이와 함께, 공동주택 리모델링 시범단지 공모에 나서며 리모델링 활성화 분위기 조성에 앞장서고 있다. 공동주택 리모델링 시범단지로 선정되면 ‘성남시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례’와 ‘성남시 공동주택 리모델링 기금 설치 및 운용 조례’에 따라 리모델링 기금 지원이 이뤄진다.

시범단지는 사업초기 조합이 미설립된 단지를 지원하는 ‘공공지원 시범단지’와 조합 설립 등 사업추진이 빠른 단지를 대상으로 하는 ‘선도추진 시범단지’로 나뉜다.
선도추진 시범단지는 조합사업비(필요 금액의 80% 이내), 공사비 융자(총공사비의 60% 이내), 2차 보전(2%이내 이자 차액 보상) 등 성남시가 마련한 재정 지원의 우선 지원 대상이 된다. 
선도추진 시범단지는 별도 공모 절차 없이 관내 리모델링 대상 단지의 사업추진 현황 등을 성남시가 자체 평가해 선정할 예정이다. 현재 성남시에서 조합이 설립된 곳은 매화1단지와 한솔5단지 아파트 두 곳이다.

▲일산 등 1기 신도시 지자체도 가세=일산신도시가 위치한 고양시도 리모델링 활성화 방안 마련에 돌입했다. 고양시도 추경예산을 편성해 조만간 리모델링 기본계획 용역 발주에 나설 예정이다.
특히, 고양시는 이미 리모델링 관련 연구를 발주해 진행 중이다. 지난해 6월 ‘고양시 리모델링 중심의 도시정비 선진화 정책 수립’ 연구용역 착수 보고회를 개최하기도 했다. 일산신도시 및 고양시 내 5개 택지지구(성사, 화정, 행신, 탄현1, 중산)의 진단을 통해 리모델링 사업추진시 발생할 수 있는 문제해결 방안과 시의 역할에 대한 내용이 담길 예정이다.
안양시도 리모델링 기본계획 수립 용역비 4억원을 추경예산에 반영해 예산 확보를 진행 중이며, 리모델링 지원조례안이 시의회에 계류돼 있는 상황이다.

 

김병조 기자