재개발·재건축사업 상가 분양

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 재개발·재건축사업 상가 분양

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 맹신균 변호사 2014.02.27

 

 

1. 상가의 분양대상 및 순위

주택재건축사업 경우 부대ㆍ복리시설(부속토지 포함)의 소유자에게는 부대ㆍ복리시설을 공급한다(시행령 제52조 제2항 제2호). 단독주택재건축사업의 경우 주택재개발사업과 같이 상가분양에 관한 사항을 정할 수 있다(시행령 제52조 제2항 제1호).

1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격의 비율에 따라 분양하여야 한다(시행령 제52조 제1항 제4호).

주택재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 ①종전 건축물의 용도, ②사업자 등록, ③권리가액이 분양건축물의 최소 분양단위 규모 추산액 이상 등에 의한 순위를 기준으로 공급한다(서울시 조례 제30조 제2항).

건축물의 일부가 공부상 용도(근린생활시설)로 사용되면서 나머지 일부는 사실상 주거용으로 사용되는 경우, 각 용도로 사용되고 있는 면적의 다과에 관계없이 건축물의 주된 용도가 주거용이 아닐 때에는 건축물의 원래 용도로서의 기능을 상실하지 않고 있으므로, 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 해당한다고 볼 수 없다.

 

이 경우 재개발조합은 위 건물 소유자를 공동주택분양대상자에서 제외하고 상가분양대상자로 정하여야 할 것이다(서울행정법원 2008.11.6.선고 2008구합26718 판결).

2. 상가의 분양면적 및 가격

분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정하여야 한다(시행령 제52조 제1항 제5호).

1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 한다. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다(시행령 제52조 제1항 제6호).

 

주택재개발사업에서 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가할 때에는 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(법 제48조 제5항 제1호).

 

분양예정인 대지 또는 부대복리시설의 추산액 산정방법은 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다(서울시 조례 제29조 제1항).

3. 상가의 분양방법에 대한 총회 결의 등

부대복리시설의 조합원에 대한 분양은 관리처분계획에 의하여야 하고, 관리처분계획은 총회의 전속의결사항이라 대의원회가 상가의 조합원 분양에 관한 관리처분계획(안)을 의결하면 이 의결은 무효이다.

재건축조합이 아파트조합원과 상가조합원들로 구성되어 있어 신축 상가건물의 권리 귀속 등에 관한 사항이 아파트 조합원들의 신축 아파트의 권리 귀속 등에 불이익한 영향을 미치지 않고, 아파트조합원의 의결권 행사에 의하여 그들의 이해와 무관한 신축 상가건물의 권리 귀속 등에 관한 사항이 결정되어 불합리한 결과가 발생할 수 있는 경우에는, 조합규약이나 총회에서 신축 상가건물의 권리 귀속 등에 관한 사항을 아파트조합원들에게 불이익한 영향을 미치지 않는 한도 내에서 재건축조합과 상가조합원들 간의 협의 내지 약정을 거쳐 대의원회에서 이를 인준하는 방식으로 결정하도록 하는 것도 허용된다.

 

이는 상가조합원들과의 협의 내지 약정의 내용을 변경하는 경우에도 마찬가지라고 할 것이다.

그리고 위와 같은 협의 내지 약정을 함에 있어서 상가조합원들 간에 상호 대립·교착하는 이해관계를 합리적으로 조정하고 형평을 보장하기 위하여는 특별한 사정이 없는 한 재건축(동의)결의 변경시의 특별다수의 정족수를 유추적용하여 상가조합원 4분의 3 이상의 동의를 요한다.

 

대의원회는 이와 같은  동의를 거쳐 성립한 신축 상가건물의 권리 귀속 등에 관한 협의 내지 약정의 내용을 확정하고 그것이 아파트조합원들에 대하여 불이익한 영향을 미치는지를 심사한 후, 전체 조합원에 대한 관계에서 구속력이 미치도록 조합정관에 정해진 대의원회의 통상의 의결정족수로 인준할 수 있다(대법원 2010.5.27.선고 2008다53430 판결).

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