[1·13민간임대육성] 정부 "시장 열렸다" vs 업계 "신중 검토"

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[1·13민간임대육성]

정부 "시장 열렸다" vs 업계 "신중 검토"

뉴스1 | 2015.01.13

   

2015.01.12/뉴스1 © News1

정부, 수익률 5% 보장에 각종 인센티브 제공…시장은 열렸다
대형건설업계, 장기사업 부담에 숨겨진 리스크 발목…신중 검토하겠다

(서울=뉴스1) 이군호 기자 = 정부의 기업형 임대사업 육성이 모습을 드러냈다.

전월세난의 직접적 피해자가 중산층임에도 그간 LH(한국토지주택공사)와 지방자치체 도시공사 등의 임대주택은 중산층 수준의 주택품질을 갖추지 못했다는 지적이 제기돼 왔다. 더욱이 자격요건도 충족하지 못해 입주 자체가 불가능한 점도 중산층용 임대주택을 대거 공급한다는 목표가 정부 발표방안의 핵심이다.

이를 위해 우수한 주택 브랜드와 품질을 보유하고 있는 대형건설사의 참여가 중요하다는 판단에 대형건설사들을 참여시키기 위한 모든 유인책을 내놨다.

하지만 대형건설사들은 아직 신중한 모습을 보이고 있다. 정부가 5% 초반의 수익률을 기대한다는 예상을 내놓고 각종 택지·세제·자금 지원 등의 혜택을 주겠다고 밝혔지만 분양주택에 비해 긴 사업기간, 국제회계기준에 따른 임대보증금 등 부채 계상, 임차인의 각종 (집단)민원 제기에 따른 부담 가중 등을 감안할 때 섣불리 달려들 수 있는 사업은 아니라는 것이다.

◇대형건설사를 참여시켜라…유인책 솔깃
정부가 제시한 각종 유인책을 보면 국공유지와 LH(한국토지주택공사) 보유택지, 개발제한구역 등 공공부문에서 가용한 모든 택지가 공급된다. 임대사업자에 대한 LH 보유택지 우선공급이 가능해지고 국민주택기금 대출도 85㎡ 이하에 대해서만 지원하던 것을 135㎡까지 지원 을 늘린다. 서울 한남동 한담더힐 같은 고급임대주택이 나올 수 있게 되는 것.

대형건설사들이 참여를 모색하고 있는 임대주택리츠 지원도 강화된다. 주택기금의 보통주를 출자해 초기자금 조달이 쉬워지고 중형아파트를 지을 수 있다. 임대의무기간이 끝나면 LH가 매입확약을 해 조기에 사업에서 빠져나올 수 있고, 리츠 청산 때도 기금과 동일한 순위로 잔여재산을 분배받는다.

세제 혜택도 주어진다. 취득세의 경우 60~85㎡ 8년 장기임대는 건설이나 매입에 관계없이 감면폭을 25%에서 50%로 확대하고 재산세도 8년 장기임대때는 40㎡ 이하는 면제키로 했으며 40~65㎡는 75% 감면, 60~85㎡는 50% 감면키로 했다.

기업형 임대사업자에게 8년 이상 장기임대주택을 매각하는 경우 별도의 분양절차 없이 통매각도 허용되며, 기업형 임대사업자에 대해서는 연결제무제표 예외를 인정해주는 방안도 검토 중이다.

특히 정부는 기업형 임대사업자가 원하는 요구수익률 5%대를 맞출 수 있어 기업들의 참여가 가능하다는 설명이다. 우선 용적률을 완화해 동일 택지에 주택을 10% 이상 더 지을 수 있도록 규제가 완화되면 사업 수익률 1.1%포인트, 사업시행자 세후 수익률 2.1%포인트가 개선될 것으로 예상했다.

또 택지비를 10% 이상 절감토록 지원하면 사업 수익률 0.6%포인트와 사업시행자 세후 수익률 1.0%포인트가 개선되는 것을 비롯해 Δ임대소득 세금 인하(50%→75%) Δ취득세·재산세 감면(25%→50%) Δ임대주택용으로 택지 구입시 양도세 인하 등의 세제 지원을 통해 사업 수익률 0.4%포인트 및 사업시행자 세후 수익률 0.8%포인트를 높일 수 있다는 계산이다. 여기에 Δ주택기금 융자금리 인하 Δ출자비율 확대 Δ종합금융보증 등 금융지원을 통해 세후 수익률을 0.5%포인트 높일 수 있을 것으로 내대봤다.

정부 관계자는 "개발업계 입장에서 장기적으로 안정적인 캐시 플로우가 들어오는 임대주택사업이 더 메리트가 있다고 판단된다"며 "업계 유인이 될 수 있도록 제도 및 금융 지원을 계속하겠다"고 말했다.

◇대형건설업계, '수익률 보전되더라도 글쎄' 신중론
정부가 기업형 임대사업 육성을 위해 풀 수 있는 것은 모두 풀었다는 분석이지만 실제 긍정적으로 참여할 지는 아직 미지수다. 제시된 지원방안보다 숨겨진 리스크가 크다는 것.

업계는 Δ긴 사업기간 Δ임대보증금의 부채 계상 Δ임차인 집단민원 및 이미지 때문에 사업 참여에 신중한 모습을 보이고 있다.

우선 땅 매입부터 분양, 시공, 입주까지 5년 이내에 완료되는 기존 분양사업에 익숙한 사업구조를 벗어나 땅 매입부터 8년 동안의 임대기간까지 10년 이상이 걸리는 사업을 신규 추진한다는데 대한 부담감이 있다.

또 국제회계기준에 따라 임대보증금이 부채로 계상될 경우 부채비율이 높아지고 신용평가등급이 떨어질 경우 해외수주에 걸림돌로 작용하는 것은 물론 해외투자자로부터 외면을 받을 가능성이 있다고 보고 있다. 정부는 기업형 임대사업자에 대해서는 연결제무제표 예외를 인정해주는 방안을 검토중이지만 아직 금융위원회나 금융감독원과 협의 중인데다 국제회계기준이어서 대안 모색에 어려움이 있다는 분석이다.

특히 임차인의 각종 집단민원 제기에 따른 부담 가중 및 기업 이미지 훼손도 리스크로 꼽히고 있다. 대부분의 대형건설사들이 그룹계열사인 상황에서 임대사업에서 불거진 민원이 그룹 전체에 악영향을 줄 수 있다는 것이다. 금융위기 당시 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크와 해외건설 부실 문제로 이미 그룹 전체에 악영향을 미친 경험이 있다보니 더 신중할 수밖에 없다는 지적이다.

한 대형건설사 관계자는 "수익률이 보전된다 하지만 시범사업 성공 여부가 결정되기 전까지는 건설사별로 사업성에 대한 답을 구하는 것은 시기상조라고 본다"며 "다양한 신규사업이 있는 상황에서 출자가 필요한 사업에, 그것도 장기간에 걸친 수익회수가 가능한 임대사업이 얼마나 메리트가 있을 지는 두고봐야 할 것"이라고 설명했다.

따라서 건설업계는 대형건설사보다는 의사결정이 빠르고 조직이 유연한 중견중소기업이 임대사업에 적극적인 관심을 보일 것으로 예상되고 있다.

김동수 한국주택협회 정책실장은 "대형건설업계는 임대주택사업 진출을 위해 다각도로 신중하게 사업성 검토를 할 것으로 예상된다"며 "따라소 대형건설사는 의사결정에 장기간 소요될 가능성이 있는 반면 오너가 있는 비상장 중견·중소건설사는 신규 진출을 적극 검토할 것으로 예상된다"고 말했다.