3월부터 달라지는 정비사업 제도(1)

 

 

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3월부터 달라지는 정비사업 제도(1)

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하우징헤럴드 김병조 기자 2016.03.03

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정비사업에 전문가 진입 대폭 허용… 기업형 임대 본격 시행

시공자·조합 공동사업시 시공자 조기 선정
신탁업자들의 정비사업 진입 문호도 개방

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♦ 3월 2일부터 달라지는 정비사업제도

 

오는 3월 2일부터 정비사업에 외부 전문가들의 진입 기회가 대폭 열린다. 토지등소유자로 이뤄진 조합원들만의 사업방식에서 한 발 더 나아가 시공사 및 신탁업자 등 외부전문가 집단들의 참여 범위를 늘려 서로 ‘윈윈 관계’를 도모할 수 있는 기회가 늘어난다.

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이 같은 내용을 주된 내용으로 지난해 9월 1일 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 6개월의 유예기간을 거쳐 본격적인 시행에 들어간다. 3월부터 달라지는 정비사업 제도의 주요 내용을 정리했다.

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▲기업형임대주택 제도 본격 시행

조합의 사업성 제고방안의 일환인 기업형임대주택 제도가 본격 시행된다.

 

외부 전문가로서 참여기업이 조합의 일반분양 물량을 매입해 8년 이상을 임대주택으로 활용한 후 외부에 분양할 수 있도록 한 제도다. 조합은 분양리스크에서 벗어날 수 있다는 점에서, 참여기업은 임대사업과 분양사업에 참여할 수 있다는 점에서 양측 모두 이익이 될 것이란 전망이다.

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구체적 규정은 개정법 제4조제1항제7호2 등이다. 이 규정에 따르면 정비사업에서 기업형임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하는 경우 별도의 정비계획을 수립하도록 했다.

 

이 정비계획에는 획지별 토지이용계획, 복합용도개발, 용적률 계획 등 기업형임대주택 공급에 관한 내용들이 담긴다.

 

기업형임대주택 제도의 인센티브는 이 정비계획을 통해 법적상한까지 용적률이 상향 조정되고 필요시에는 용도지역 상향도 가능하다는 것이다. 또 층수제한 완화 등의 건축규제도 완화되고, 각종 절차를 통합해 진행함으로서 인·허가절차를 줄여 혜택 범위를 늘렸다.

 

또한 전체 세대수에서 기업형 임대주택 또는 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택이 차지하는 비율은 20% 이상, 임대기간은 8년 이상 범위에서 대통령령으로 정하도록 했다.

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▲신탁업자 정비사업 참여 허용

재개발·재건축사업에 또 다른 형태의 외부 전문가인 신탁업자의 사업 참여가 허용된다. 신탁사가 조합을 대신해 사업시행자로서 역할을 수행하는 형태다.

 

구체적 규정은 개정법 제8조제4항제8호의 신설 내용이다.

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신탁업자의 사업시행자 지정은 조합설립 동의요건 이상의 토지등소유자가 동의를 하면 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 했다.

 

이때 신탁업자는 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, 추정 분담금 산출과 관련해 시·도 조례로 정하는 사항 등을 토지등소유자에게 제공해야 한다.

 

토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서 양식에 따라 동의를 받아야 한다. 이 경우 동의서에는 설계개요, 정비사업비, 분담기준, 소유권 귀속에 관한 사항, 시행규정, 신탁계약에 관한 사항 등을 포함시켜야 한다.

 

이와 함께 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 시공자의 선정, 시행규정의 확정, 부담이 될 계약, 토지등소유자별 분담내역 등의 주요 사항에 대해서는 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다. 이밖에도 시장·군수, 주택공사 또는 신탁업자가 단독으로 시행할 경우에는 조합정관과 같은 성격의 사업시행규정을 작성해야 한다.

 

기존의 공공관리제가 공공지원제로 이름을 바꾸면서 그 역할의 범위와 권한이 조정된다. 공공의 역할이 확대되고 시공자 선정시기도 앞당겨진다.

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건설사가 정비사업에 공동사업시행자로 참여하게 되면 시공자를 조기에 선정할 수 있다.

시공자가 공동사업시행자로서 정비사업에 참여해 분양리스크에 대한 책임을 일부 질 경우 조기 시공자 선정을 허용한다는 취지다.

 

또한 공공지원제를 통해 시공자의 공사비 등 주요 사업 내용이 공개된다.

 

시장·군수는 정비사업의 투명성 강화를 위해 조합이 시행하는 정비사업에 관한 사항 중 관리처분계획 인가 후 시공자의 공사비, 정비사업에서 발생한 이자 등을 매년 1회 이상 인터넷과 그 밖의 방법과 병행해 공개해야 한다.

 

공개의 방법 및 시기 등은 시·도 조례로 정하도록 했다. 단 시장·군수가 공개의무를 지키지 않았을 때의 벌칙규정은 없다.

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김병조 기자