법원 “사업비·세대수 변동 시 3/4 동의 받아야?” 논란!

 

 

 

 

 

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  법원 “사업비·세대수 변동 시 3/4 동의 받아야?” 논란!

 

 

 

 

 

 

도시재생신문 2012.08.26

 

“사업시행계획, 재개발결의 결정내용에 따라야”

‘의사정족수·의결정족수 100%?!’ 법 개정 시급

 

사업시행인가 시, 조합설립 당시 결의된 사업비 및 건축세대수·평형별세대수 등에 현저한 변경이 있다면, 도시 및 주거환경정비법 제16조제1항에 따른 조합원 3/4의 특별결의를 거쳐야 한다는 법원의 판결이 나왔다. 부산지방법원 제2행정부는 부산 A재개발조합원들이 제기한 사업시행인가무효소송에서 이 같이 판단하고, 조합원들의 손을 들어줬다.

 

법원은 “조합의 사업시행계획은 원칙적으로 조합창립총회에서 결의된 결정내용에 따라 작성되어야 한다”고 설명하고 “조합원 75%의 동의로 결정된 재개발결의사항은 대통령령이 정한 경미한 사항의 변경에 해당되지 않는 한, 똑같이 75%의 결의로만 변경할 수 있다”고 밝혔다. 따라서 “조합설립당시와 다르게 결의된 사업시행계획은 효력이 없다”고 판결이유를 설명했다.

 

■ 75%의 동의? or 결의?

먼저 법원은 “대통령령으로 정한 ‘건설되는 건축물의 설계개요의 변경, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액의 변경’ 등 경미한 변경사항은, 통상적으로 예상될 수 있는 합리적인 범위 내에 있어야 한다”고 설명하고 “A조합의 경우, 아파트의 층수·세대수·평형·사업비 등이 조합설립 당시보다 적게는 20%에서 많게는 50%가까이 증가해 통상적으로 예상할 수 있는 범위를 넘어서 경미한 변경이 아니다”라고 밝혔다.

 

법원은 “A조합의 경우, 도시정비법 제16조제1항에 의한 조합원 75%의 가중된 의결정족수가 필요하다”고 보고 “토지등소유자의 70.997%, 건축물소유자의 73.4043%의 찬성으로 결의된 사업시행인가는 무효”라고 판단했다. 조합설립동의 요건인 토지등소유자 75%의 동의와, 사업시행인가를 위한 총회의 의결정족수를 동일하게 판단한 것이다.

 

법원은 판결문에서 “사업시행계획 시, 조합설립 당시에 결정했던 주요내용이 본질적으로 변경된 경우, 사업시행계획에 대한 총회의 의결정족수는 조합설립동의 요건인 토지등소유자의 75%동의와 같은 75%가 되어야 한다”고 밝혔다. 사실상 조합원 100%가 참석한 총회에서, 75%의 찬성을 얻어야 한다고 판결한 것이다.

 

■ 법원 판결에 대한 의견

법원의 판결에 특별의결정족수와 관련하여 현실에 부합하지 않은 점이 있어 몇 가지 부언한다. 조합설립동의 시와 다른 사업시행계획과 관련하여 특별의결정족수를 요구한 것은, 지난 2009년 대법원(2007다31884) 확정판례 이후부터다. 당시 대법원은 “비용분담 등은 정관변경과 마찬가지로 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원의 이익을 보호하는 것이 원칙”이라며 이 같이 판결했다.

 

그런데 법원의 이 같은 원칙에는 현실성이 결여된 몇 가지 오류가 있다. 비용분담에 관한 사항이 토지등소유자가 재개발·재건축사업에 참여할 것인지를 결정하는데 결정적인 요인인 것은 분명하지만, 일반적인 재개발·재건축사업의 경우, 조합설립동의 시 토지등소유자는 당시의 정비구역지정에 근거해 산출된 사업비가 건축심의·사업시행계획수립 과정에서 변경될 수 있음을 전제로 동의서를 제출하는 경우가 많다.

 

그리고 관행상, 당초 수립된 정비구역지정계획에 따라 건축심의나 사업시행계획을 수립하는 재개발·재건축조합은 없다. 이는 도시정비법의 잦은 변경과 주택시장의 변화에 기인한 측면이 크다. 따라서 당초 수립된 정비구역지정(안)에 따라 정비사업이 진행될 것이라고 믿는 토지등소유자(조합원)는 그리 많지 않다. 조합설립동의서를 제출할 경우, 정비계획의 변경을 전제로 하는 경우가 대부분이다.

 

한편, 조합설립인가를 위한 동의요건인 토지등소유자 75%의 동의를, 총회의결요건으로 치환하여 유추·적용한 의결정족수 역시 문제가 있어 보인다. 조합설립동의를 위한 토지등소유자 75%동의요건은 조합설립인가와 법인설립을 위한 필요조건이지, 설립된 조합의 총회의결요건이 되어서는 안 된다는 판단이다. 조합원의 이익보호가 목적이라면, 차라리 도시정비법이나 하위규정에 비용증가 시의 의결정족수 요건을 정하는 것이 합리적이다.

 

현재의 판례대로라면, 현실의 재개발·재건축조합 대부분은 사업시행인가를 위해 다시 한번 조합설립동의를 받아야 하는 모순이 있다. 조합원 75%의 찬성을 받아야 한다면, 사실상 도시정비법이나 조합정관 상의 의사정족수는 무의미해 진다. 75%의 찬성을 위해서는 사실상 100%의 조합원이 총회에 참석하거나, 75%가 참석하여 100%가 찬성해야 하기 때문이다. 결국 의사정족수·의결정족수 모두 100%여야 한다는 문제가 발생하기 때문이다. 관련 법률의 개정이 시급한 이유다.

송윤창 기자