사업 지지부진 89곳 중 74% 66개 구역이 해제
도시재생 등 대안사업 창신 등 8곳 시행 그쳐 방치땐 도심공동화 우려
서울시의 뉴타운 출구전략은 가속화되고 있지만 정비구역에서 해제된 사업지의 '재진입전략'(촉진전략)은 속도를 내지 못하고 있는 것으로 나타났다. 일부에서는 뉴타운 해제 구역이 장기간 방치되면 도심공동화와 슬럼화를 부추길 수 있다는 우려까지 제기하고 있다.
광역재개발사업인 뉴타운(재정비촉진사업)은 민간주도의 도시정비사업에서 나타난 문제점을 개선하기 위해 서울시에서 2002년부터 추진한 도심 재개발방식이다. 하지만 금융위기 이후 장기간의 주택시장 침체와 원주민의 낮은 재정착률, 사업성 악화를 겪으며 지난 2012년 박원순 시장 취임 직후 출구전략으로 선회했다.
■89곳 중 66곳 해제 완료
20일 서울시에 따르면 현재 뉴타운 사업지는 이미 지구 자체가 해제된 창신·숭인지구, 가리봉지구 2곳을 제외한 총 33개 지구 359구역으로 존치구역을 제외한 224개 구역이 재정비촉진구역에 해당한다.
이 가운데 조합이 설립돼 사업이 진행중이라고 보는 곳은 총 143개 구역이다. 구체적인 사업 활성화를 가늠할 수 있는 '사업시행인가' 이후 단계에 들어선 구역은 109개로, 각각 준공 38개, 착공 14개, 관리처분인가 14개, 사업시행인가 43개 구역이다.
이밖에 사업이 진행되지 않는 지역으로 구역이 해제 됐거나 해제 될 예정이 곳은 총 24개 지구 내 89개 구역이다. 이들 구역은 사업성 확보가 어려워 건설사들이 재개발을 추진하기 꺼려하거나 주민들이 재산권 행사를 원해 지구 해제를 요청한 곳이 대부분이다.
시에 따르면 현재 정비구역(촉진·존치)이 해제 완료 된 곳은 총 66개로 재개발이 어려운 89개 구역 중 74%(66개 구역)에 달한다. 이는 박 시장의 재개발 출구전략이 이미 8부능선에 육박한 것을 의미한다. 뉴타운 구역해제 속도도 점점 빨라지고 있다. 시는 지난 2012년 1월 출구전략을 발표 했지만 그 해에는 구역 해제가 된 곳은 한 곳도 없었다. 이듬 해인 2013년 들어 15개 구역(촉진 14개, 존치 1개)이 해제됐고, 지난해에는 29개 구역(촉진 24개, 존치 5개)으로 늘어났다. 올해는 이미 22개 구역이 해제 완료됐다.
7월 중순까지 벌써 지난해의 76%에 해당하는 구역이 해제된 것이다. 게다가 최근 직권해제 되는 재개발·재건축 사업장의 매몰비용 지원, 일몰제 확대 적용 등을 담은 '도시 및 주거환경정비법 일부 개정안'이 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과함에 따라 시의 출구전략은 더욱 속도를 낼 것으로 전망된다.
■도심공동화 우려
하지만 문제는 해제된 사업장에 대안사업이 시행되는 속도는 출구전략에 한참 못미치는 수준이다. 시가 뉴타운 해제구역의 주거환경 개선을 위해 시행하는 소위 '재진입전략'은 일부 도시재생사업을 제외하고는 찾아보기 힘든 상황이다. 또한 도시재생사업의 속도도 너무 느리다는 지적이 일고있다. 지난 3년간 구역이 해제된 사업지 66곳 중 도시재생 등 주거환경 개선 작업에 착수한 곳은 총 8개 구역에 불과하다.
뉴타운 지구 지정이 해제된 창신·숭인 14개 구역 중 6개 구역(1~6구역)은 도시재생 선도지역으로 지정돼 주거환경개선, 봉제재생, 관광자원화 사업을 착수했고, 이외에 가리봉뉴타운과 장위뉴타운의 해제 된 2구역 중 1곳에서 도시재생사업이 시행되고 있다. 이는 전체 해제 구역 중 12% 수준. 도시재생의 일환으로 시가 대안으로 내세운 가로주택정비사업 역시 최소 사업규모가 면적이 1만㎡ 미만인 '소규모 미니 재건축'에 그쳐 광역재개발인 뉴타운 지역의 주거환경 개선에 큰 몫을 하기에는 역부족으로 평가받는다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "시가 재정이나 행정이 받혀주지 않는 상태에서 뉴타운 내 수백개 사업장을 출구전략 하나로 밀어붙인 경향이 있다"며 "도시재생이라는 대안 역시 이를 실행할 구체적인 플랜이 부족하다보니 사업이 지지부진해 질 수 밖에 없다"고 지적했다. 그는 "뉴타운 구역 해제만이 능사가 아니라 살려야 할 곳은 살리고 해제할 곳은 범죄발생, 슬럼화 우려 등 우선순위를 고려해 즉각 도시재생 대안을 적용할 필요가 있다"고 말했다.
김현우 기자