[9.21 주택공급대책] 3종세트 쏟아낸 정부, 집값 잡을까?

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[9.21 주택공급대책]

추석 앞두고 3종세트 쏟아낸 정부, 집값 잡을까?

뉴시스 | 2018.09.21

'공급·세금·대출' 망라...당분간 조정국면 예상
당초 공급 예상량보다 공개 물량 적은게 '흠'
그린벨트·3기신도시 입지 집값안정 이슈될 듯
'9.13' 시장에 영향…충분한 주택공급 방안 마련 숙제

【서울=뉴시스】정부가 수도권에 1차로 공공택지 3만5000호를 공급한다. 국토부는 향후 대규모 택지를 조성해 약 20만호를 공급할 예정이다. (그래픽=안지혜 기자)

정부가 주택시장 안정화를 통한 추석 밥상머리 민심을 잡기 위해 추석전 공급, 세금, 대출규제 3대 대책을 모두 쏟아냈다.

지난해 고강도 부동산 대책인 8·2대책을 발표했지만 1년도 안돼 서울 집값이 공급 부족과 개발호재 이슈 등으로 급등하면서 또다시 정부가 추가 대책을 내놓은 것.

하지만 여전히 시장에 공급물량은 많지 않은 상황이고 투기 수요는 주춤하고 있지만 실제 집을 구입하는 실수요자들의 불편도 커지고 있어 과연 문재인 정부의 부동산 정책이 성공할지 지켜봐야하는 상황이다.

국토교통부는 21일 서울 도심지역의 옛 성동구치소, 개포동 재건마을을 포함한 총 11곳에 약 1만호의 주택을 공급하는 내용의 '수도권 주택공급 확대 방안'을 발표했다.

경기도 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부 5곳에서 1만7000호, 인천은 검암 역세권에 7800호가 공급되는 등 신규택지 17곳이 공개됐다. 이는 전체 공급계획 30만호중 1차적으로 확정된 3만5000호다.

국토부는 또 향후 서울과 1기 신도시 사이에 330만㎡이상의 대규모 택지 4~5개를 추가 조성해 20만호를 공급한다는 방침이다.

◇3기 신도시 입지가 집값 안정 관건

전문가들은 이번 대책이 교외 대규모 택지개발지구뿐만 아니라 도심 유휴지 등 지역, 규모별로 다양하게 분포돼 있는 것이 특징이라고 설명했다. 특히 집값은 장기적으로 펀드멘탈에서 결정되므로 시장안정에 공급효과가 가장 크다.

이에 이번 발표에서 정부가 서울과 1기 신도시 사이의 대규모 택지개발을 공급할 경우 수급불균형에 따른 서울주택 수요 일부분을 흡수해 시장 안정에 도움이 될 것으로 예측했다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "단기 급등에 따른 휴유증, 대출 규제, 양도세 및 종부세 압박에 공급 계획까지 나오면서 당분간 조정국면이 예상된다'면서 "다만 다주택자 '매물잠김 효과'는 여전해 매물 출회가 많지 않고 1주택자 중심으로 매물이 나올 것으로 보여 가격은 급락하기보다 급등지역 중심으로 거래감소속 약보합세"이라고 말했다.

반면 김현미 국토부 장관까지 나서 대대적인 공급 계획을 발표했지만 당초 전체 목표 공급량(30만호)에 비해 구체적으로 공개된 물량이 너무 적다는 지적도 나온다. 관심을 끌었던 '미니 신도시'도 지역이나 물량이 나오지 않아 베일에 가려졌다.

정부가 추석전까지 공급 계획을 발표하기 위해 무리하게 대책 발표를 서두르다보니 내용이 부실한 반쪽짜리 대책이 아니냐는 비판이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1차 발표된 지역이 3만5000가구에 불과하고 특히 서울은 1만가구중 1700가구만 공개돼 실효성이 적다"면서 "추석전에 발표해야된다는 압박으로 인해 지자체와의 협의가 부족했던 것이 아닌가 생각한다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "1만가구 공급 계획으로는 수도권의 잠재 수요를 충족시키기에는 부족하다"면서 "도심 주거 용적률 상승 등은 소규모 사업장에 국한된 데다 사업 진행 과정도 느려 단기 공급효과를 내기 어려울 것"이라고 전했다.

결국 서울시의 그린벨트 해제 여부와 3기 신도시의 입지가 향후 집값 안정화의 주요 이슈가 될 가능성이 높다.

심 교수는 "집값 과열 중심지인 서울 집값을 안정시키기 위해선 서울 또는 서울 접근성이 뛰어난 수도권의 택지를 공급해야만 실효성이 있다"면서 "서울 내 그린벨트를 일부 해제하고 경기도 중에서도 과천 등 인기 택지를 내놓아야 한다"고 말했다.

◇9·13대책, 일단은 약발

반면 종합부동산세 인상과 대출규제 강화 등이 담긴 9·13 부동산대책은 어느 정도 시장에 영향을 미친 것으로 보인다. 실제 대책 발표이후 매수자들이 관망세로 돌아서면서 서울 아파트값 상승폭이 반토막 났다.

부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격 상승률은 지난주보다 0.16%p 줄어든 0.35%를 기록했다. 상승폭은 3주 연속(0.57%→0.54%→0.51%→0.35%) 줄었다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "대책 발표 직후 매수자들이 관망세로 돌아서면서 수요문의가 크게 줄었다"며 "관망세로 돌아선 매도·매수세로 인해 가격 상승세가 크게 둔화됐다"고 설명했다.

【서울=뉴시스】정부는 21일 '수도권 주택공급 확대 방안'을 발표하며 투기가 우려되는 개발예정지역을 토지거래허가지구나 개발행위 허가제한 지역으로 묶어 투기수요를 원천 차단하기로 했다. (그래픽=안지혜 기자)

무엇보다 9·13대책은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막으면서 주택 구입 심리를 막은 점이 주효했다. 2주택이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지된다. 1주택자도 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다.

보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지웠다.

◇효과적인 주택공급 방안·거래세 인하 등 검토해야

정부는 이번 대책을 통해 대출금지와 함께 보유세를 강화하고 양도세를 중과해 투기수요를 차단하면서 동시에 주택공급을 늘려 주택가격을 안정시키겠다는 생각이다.

하지만 여전히 서울의 경우 주택 보급률은 100.6%에 달하는데 반해 자가점유율은 45%에 불과하다. 정부가 종부세 등 보유세를 강화하면서 동시에 다주택자에 대한 양도세도 중과한 상황이라 주택 보유자들이 주택을 처분하고 싶어도 할 수 없다. 정부에 대한 반감과 조세저항이 커질 우려가 있다.

또 그린벨트 해제 등 수도권에 공공택지를 개발해서 주택공급을 늘리겠다고 발표했지만 택지개발과 주택건설 등에 소요되는 기간을 감안할 때 효과를 보기 위해서는 시간이 걸릴 전망이다.

최근엔 주택 보유자는 규제지역 청약 추첨에서 배제하기로 했다가 1주택자는 포함시키기로 하면서 혼란을 일으키기도 했다. 정부가 추첨제마저 100% 물량을 무주택자에게 우선 배정하겠다고 밝히자 청약통장을 장기보유한 1주택자들 사이에는 청약을 통해 주택형을 넓혀가거나 지역을 옮겨가는 것이 불가능해졌다며 과도한 제약이라는 불만이다.

함영진 랩장은 "정부는 만에 모를 집값 재상승 우려를 불식시키기 위한 충분하고 효과적인 주택공급 방안을 찾아야한다"면서 "1100조를 넘어선 부동자금의 부동산 쏠림 해소방안이나 거래세 인하 방안을 통한 기존주택시장의 매물 유통방안을 고민할 필요가 있다"고 말했다.